Рынок недвижимости в Новосибирске: покупать, снимать или ждать?

«Прошлый год был рекордным за всю историю Новосибирской области, — объявил губернатор Владимир Городецкий на праздновании Дня строителя, — 2,24 млн кв м жилья! В этом году — вдумайтесь! — уже сдано в эксплуатацию три крупных объекта стройиндустрии, среди которых даже новые заводы. И эти достижения демонстрируются в кризис!!! Вот перспективы!..»

А буквально через несколько дней после триумфального чествования лидеров отрасли, широко отметивших свой профессиональный праздник на главной площадке города, мэр Анатолий Локоть проинспектировал проблемные стройки. И констатировал, что несмотря на все усилия новосибирских властей число заброшенных строек не уменьшается: «Каждый год удается реанимировать почти одинаковое количество объектов, в среднем, — до 20. Притом, что в целом их набирается больше полусотни. Получается замкнутый круг».

На сегодняшний день в городе опять «повисло» 65 новостроек, в большинство из которых дольщики уже успели вложить свои кровные. Город, область и федерация изобретают все новые способы помощи людям, обманутым в своих ожиданиях. Но замороженные объекты растут как снежный ком. Так, где же выход из ситуации?

Жилье сегодня выгодней снимать, чем покупать

«То, что мы сейчас наблюдаем, это не классический кризис, а скорее – стагнация, которая может затянуться на неопределенное время,- считает Антон Тиунов, управляющий партнер TV Consulting, в настоящий момент реализующий собственный проект загородной недвижимости (коттеджный поселок CLEVER). — И сколько будет длиться этот процесс, на который влияют внешние и внутренние факторы, непонятно. Может, пять лет, а может, и все 25.

Допустим, у вас есть миллиончик. Еще два берете в ипотеку и выплачиваете за квартиру по 22 – 25 тысяч в месяц. При этом вы ее еще страхуете, платите налоги, коммуналку. Если посчитать, то с учетом стагнации и сопутствующей ей инфляции через два года жилье может стоить уже не 3 млн, а два.

Административные здания стоят, поскольку спрос на них единичный, а где-то и нулевой. Арендаторы и владельцы бесперспективных земельных участков, чтобы не уйти в минус, по-быстрому оформляют реконцепт проектов и берут курс на возведение на том же фундаменте недорогих апартаментов, гостиниц… В лучшем положении жилая недвижимость. Но в текущей ситуации лично мне кажется, что молодым семейным парам выгодней арендовать жилье, нежели приобретать собственное в кредит. Средняя стоимость двушки в престижном районе, — 3 млн рублей. Допустим, у вас есть миллиончик. Еще два берете в ипотеку и выплачиваете за квартиру по 22 – 25 тысяч в месяц. При этом вы ее еще страхуете, платите налоги, коммуналку. Если посчитать, то с учетом стагнации и сопутствующей ей инфляции через два года жилье может стоить уже не 3 млн, а два. Если вчера аренда 1–2-х-комнатной квартиры по линии метро составляла 20-25 тысяч, то сегодня — 15-17. Покупать актив, который неизвестно сколько лет будет только дешеветь, не вижу смысла. Но, как правило, в сложной экономической ситуации люди думают и поступают не рационально, а эмоционально. Принимают решение о покупках–продажах недвижимости на фоне всеобщей паники, когда национальная валюта обесценивается, зарплата не растет и вокруг все плохо.

Сейчас в мегаполисе наблюдается огромный рост ввода новых площадей – на 30-40 % больше, чем в прошлом году. Спрос снижается: население становится с каждым днем все беднее. Предложение растет. Меняется рынок продавца на рынок покупателя. Сегодня, приобретая квадратные метры в новостройке, можно смело требовать для себя скидок, бонусов, рассрочек, и застройщик обязан подстраиваться под поставленные перед ним условия, иначе ему не выжить. Я предполагаю, что в будущем строительный рынок ждут массовые банкротства либо банковские санации, как это было с СУ-155. И очередь за этим бывшим гигантом индустрии, по моим прикидкам, выстраивается немалая.

Практика показывает, что вложения в землю остаются выгодными сегодня как никогда. Таким способом владелец нескольких соток, он же автор проекта и главный застройщик, может избежать горькой судьбы обманутого дольщика. А цена вопроса – все те же три миллиончика. В предыдущие кризисные годы мы быстро падали и так же быстро восстанавливались. Сейчас – медленно опускаемся. Дна пока не видно. Стройки замораживаются, и этот процесс набирает обороты. Нужно самим активно участвовать в создании собственного будущего. Стать обманутым дольщиком? Или поставить дом, посадить дерево… А дальше – все только по вашему бизнес-плану».

Спокойно переживем и этот переполох

«Инвесторы, которые полтора года назад вложились в валюту, сейчас покупают в нашей компании не квартиру эконом-класса, а две,- говорит Дмитрий Червов — генеральный директор ООО «Компания «Сибирь-Развитие»», депутат новосибирского горсовета. — Или одну элитную — в этом направлении развития мы тоже не прогадали. В то, что 40 %, а то и больше новостроек в отрасли вскоре «встанет», не верю. Это глупость. Недвижимость сегодня в цене, не падающей с прошлого года. С валютными ипотечниками (тьфу, тьфу) мы пока не сталкивались. Сбоев в продажах нет. Инвесторы не выторговывают бонусы, скидки…

Воздушные бомбардировки российской авиации в Сирии и воссоединение страны с Крымом никак не сказываются на желании наших граждан улучшать бытовые условия.

Но вообще-то мы всегда на всякий «пожарный случай» планируем риски: и кризис, и стагнацию, и все напасти, которые сулят пессимисты, листающие календарь политических событий в стране и в мире. По большому счету воздушные бомбардировки российской авиации в Сирии и воссоединение страны с Крымом никак не сказываются на желании наших граждан улучшать бытовые условия. Надеемся благополучно пережить кризис и в этот раз. Бывало и хуже. В 2008 г. ситуация вообще была пиковая, абсолютно несравнимая с сегодняшней. Выжить помог госсзаказ, реализованный военным ведомством. Что же касается реалий, то цены на недвижимость у нас по всем направлениям растут. Спрос на жилье эконом-класса не удивляет, а напротив радует своим постоянством. Летом продажи упали на 20% — сработали сезонные ожидания. Это что – стагнация? Интуиция, опыт мой и отца, показывают, что компания спокойно переживет и этот переполох».

Заказы от строителей показывают, что отрасль живет

«Пока что паника, подогреваемая СМИ, не отразилась на деятельности нашего предприятия – крупнейшего в области поставщика строительной отрасли,- отмечает Николай Мочалин, гендиректор ЖБИ-4 и депутат Законодательного собрания Новосибирской области. – Объем заказов бетона, арматуры и прочих изделий не упал. Как и рынок жилищного домостроения. Понятно, что не слишком благоприятные условия, в которые поставлена отрасль, предполагают уход некоторых крупных и, казалось бы, сильных игроков. А, может быть, и смену приоритетов самих застройщиков, предполагавших возводить бизнес-центры, а выбравших в итоге иную тематику. Как бы там ни было, уже купленные участки пустовать не будут. Жизнь не заканчивается и вместе с ней – спрос на собственные квадратные метры».

Истина — на дне стакана

«Для жилищного строительства хорошим стимулом стало снижение ставки по ипотечным кредитам, до 11,5%,- уверена Наталья Торшина, руководитель жилищной программы корпорации «Сибирское здоровье» и экс-гендиректор ООО «РАТМ Девелопмент». — Для молодежи, которая думает на перспективу, это прекрасная возможность именно сегодня обеспечить свое будущее. Нужно ловить момент. Неизвестно, под какой процент завтра можно будет получить целевой кредит.

Да, недвижимость дешевеет, и эта тенденция сохраняется на протяжении вот уже многих месяцев. Застройщики и риелторы жалуются на «просадки». А законы рынка говорят, что это лучшее время для покупок: «со дна стакана». Когда цены близки к минимальным значениям, а вдобавок и государство предоставляет комфортные условия для заемщиков. В перспективе, пусть и не слишком краткосрочной, цена рано или поздно «отобьется». И владелец недорогой сегодня новостройки при продаже в более благоприятный период получит хорошую прибыль. На сегодняшний день это очень выгодный способ вложения капитала, тем более, что он не свой, а отчасти или полностью — государственный. Рубль обесценивается медленней квадратных метров жилья. Самое время брать!»

ЖСК учить надо!

«Идет кризис, до которого много компаний успело вложиться в новые проекты, и не все удастся реализовать, — ссылаясь на собственный опыт многолетней работы, говорит Валерий Науменко, депутат горсовета, председатель Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов Новосибирска. — Сколько жилья зависнет? Такой статистики у меня пока нет. Но я не смотрю на ситуацию с позиций пессимиста. Да, стакан лишь наполовину полон. Но вопрос о том, чья в том вина, я бы несколько расширил.

Он мне лично рассказал, как собирал наличку с жителей домов и «почти что уталкивал ее ногой в сейф», а потом выдавал зарплату, расплачивался с подрядчиками…

Мало кто из обманутых дольщиков, образовавших ЖСК после банкротства застройщиков, понимает, как нужно вести дела. Недавно в кооперативе, через который проходили миллионы, случилась ревизия, в ходе которой выяснилось, что председатель совета ЖСК вообще не проводил платежи через банк. Он мне лично рассказал, как собирал наличку с жителей домов и «почти что уталкивал ее ногой в сейф», а потом выдавал зарплату, расплачивался с подрядчиками… Не скажу, что человек, который достаточно длительное время занимался этой неблагодарной, не совсем понятной и тяжелой работой, если глянуть на него с позиций современного человека, давно расплачивающегося даже в магазине банковской карточкой, непорядочен. Никакой растраты по итогам его деятельности обнаружено не было. Но таких «веселых» примеров,- десятки.

Ежегодно по всей России на урегулирование конфликтных ситуаций с дольщиками выделяются миллиарды консолидированных бюджетных рублей, и не все конечные потребители могут ими грамотно воспользоваться. Поэтому при городской администрации вскоре должна появиться школа для сотрудников ЖСК, в которой бухгалтеров и председателей, представляющих интересы собственников жилья, посвятят в тайны современной рыночной экономики. При которой движение средств не ограничивается подходами к «кубышке». На контроле города и области – 60 с лишним замороженных строек, и не хотелось бы к ним добавлять еще и те, что с огромным трудом удалось завершить. Во второй раз членам ЖСК государство вряд ли поможет материально».

Строит город действительно много. По словам начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Анатолия Мотыги, во втором квартале 2015 г. в Новосибирске было сдано в эксплуатацию почти 329 тысяч кв. м жилья. Это превышает план на 19 (!) процентов. Всего же, по данным мэрии Новосибирска, с начала 2015 года оформлены разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов общей жилой площадью 785,129 тыс. кв. м. Сколько всего объектов будет завершено – покажет время. Сегодня перед инвесторами – огромный выбор предложений – от возведения собственного коттеджа на отдельно взятой делянке до приобретения квартиры в многоэтажной новостройке. Радуют и предложения аренды «вторички». Существующий на рынке разброс цен и непонятная экономическая ситуация пока не предполагают однозначных ответов на все непростые вопросы, стоящие перед потенциальными инвесторами. Но, по мнению Валерия Науменко, компания, с которой стоит заключить договор, должна прежде всего иметь хорошую репутацию на новосибирском рынке недвижимости. Что же касается цен, «то недорогой сыр предполагает и бесплатную мышеловку, это – на вкус любителей бонусов и немотивированных скидок, которые ежегодно добавляют некий процент головной боли новосибирским властям», — считает политик.

Татьяна Шаронова
Фото: НДН.инфо