По словам директора по развитию ГК «ЁЛКА девелопмент» Игоря Рылова, проведенное исследование — уникально для Новосибирска. Его авторы подчеркивают: анализа подобного уровня в городе и регионе прежде никогда не проводилось. И даже та верхушка айсберга, что приоткрыли маркетологи в ходе презентации своей работы, показала ряд весьма показательных и симптоматичных для строительной отрасли города моментов.
Как и полагали прежде многие специалисты, да и просто обыватели, до конца 2016 г. доживут не все мастодонты рынка, а сам рынок неизбежно будет меняться. Но, если прежде это были догадки, то теперь известен и масштаб драмы.
67 объектов сданы и все еще продаются. Это 14-15 тысяч «зависших» квартир
Итак, согласно представленной информации, в целом жилой фонд города стоит 2,2 трлн рублей. Это 8,3 тысячи домов и 40,5 млн кв м. В обороте рынка находится 14% от этих площадей. При этом на первичном рынке сдается и строится 616 объектов. Из них 294 объекта строится и продается. 158 — строится и не продается. 97 объектов сданы и распроданы. А 67 объектов сданы и все еще продаются. Это 14-15 тысяч «зависших» квартир. Ранее назывались данные только по одной компании. Концерн «Сибирь», по разным оценкам, не может продать от 800 до 1,5 тысячи своих квартир.
Т.е. получается, что только в 60% сданных домов проданы все квартиры. «Продажи не начались, либо остановились по одной из двух причин: первая, «продукт» не соответствует спросу, вторая, слабое «управление» маркетингом и продажами», — отмечается в аналитическом обзоре.
По словам одного из авторов исследования Андрея Осадчего, у этих квадратных метров два пути: «Или такие квартиры надолго встанут в экспозицию, и будут крайне медленно продаваться. Или на них будут кардинально скорректированы цены сделок, вплоть до распродажи ниже себестоимости. Скидки повлекут за собой нивелирование цен на всем рынке. В первую очередь вниз уйдет так называемое «типовое жилье».
Впрочем, по его словам, в сегменте элитного жилья все еще сложнее: «На сегодня из элитного жилья не продано 97% из общего объема площадей (сданного и строящегося)». Осадчий оговаривается — рынок динамичен, а значит, ситуация может меняться. «Наша задача — показать перепроизводство в определенных секторах и, по возможности, помогать застройщику исправить ошибки», — заключает собеседник НДН.инфо и добавляет: уже в этом году проявится радикальная трансформация рынка.
При этом в регионе обеспеченность жильем составляет 18,8 кв м на человека при 24 кв м федерального показателя, а в Новосибирске на квадрат превышает его. А это значит, что люди попросту «наелись» студиями, панельными «клетушками» в «гетто» и ждут качественно иного предложения. Количеству уже необходимо переходить в качество. Только не все застройщики это осознали.
Квартира сохранится в качестве инструмента сбережения, но перестает быть средством преумножения дохода
О перенасыщении лучше всего говорят уже растущие скидки при реальных сделках. По бизнес-классу они составляют до 17%, по эконом-классу — до 38%. Это ситуация 2015 г. и она будет только усугубляться в году 2016, говорят авторы исследования.
А посему текущий год станет для отдельных представителей строительного рынка переломным. Роста ждать точно не придется, а вот передел собственности в «год-отстойник», как назвали 2016 эксперты, очень даже вероятен.
При всех рекордах 2015 г. по вводу в эксплуатацию новых квадратов, которые теперь не всем удается легко продать, объем работ в строительстве упал почти на 50%. Денег вложенных в строительство в 2015 г. стало вдвое меньше, чем в 2014 г.
Таковы ныне аппетиты инвесторов. Но, что еще любопытно — стоимость квадратного метра на первичном рынке становится выше, чем на вторичном.
«Квартира как инструмент инвестиций утрачивает свое значение (это и есть так называемый «ценовой крест» инвестиционной стоимости жилья — ред.)», — говорит соавтор исследования Максим Марков. По его словам, «как минимум, новостройки останутся дороже вторички до 2018 г. а может и навсегда». Квартира сохранится в качестве инструмента сбережения, но перестает быть средством преумножения дохода.
В 2016 г. вслед за сокращением объема инвестиций упадет и объем строительства, а также цены на жилье. По оценкам аналитиков ГК «ЁЛКА девелопмент», снижение ввода жилых площадей в регионе составит 28% в квадратных метрах. В 2016 г. цены снизятся в диапазоне 8-11%. В 2017 г. ожидается их рост на 6%, это все равно не позволит выйти даже на уровень 2015 г.
«В целом, на рынке произойдет селекция операторов и финансовых моделей. Строительство продолжится и продажи будут. Но нужно будет понимать условия, на которых потребитель будет готов входить в сделку. Как минимум, если ты можешь ждать и не продавать в 2016 г. — не продавай. Жди 2017 г. — рекомендуют эксперты. — А лучше всего — перед тем, как строить и инвестировать, доверься специалистам. Времена, когда маркетолог нужен был только для того, чтобы подсчитать прибыль, прошли. Теперь маркетинг — это инструмент снижения потерь и выживания».
Павел Быковских
Фото: facebook.com/yolka.pro