Исторический момент на рынке недвижимости

Рынок покупателя уходит

— Что происходит на рынке новостроек в Новосибирске после начала переходного периода долевого строительства к эскроу-счетам, начавшегося 1 июля этого года?

— Застройщики у нас — народ основательный. Они начинают готовиться заранее. Причем по степени готовности опережая другие институты. Например, банки. Сейчас у новосибирских застройщиков на руках разрешений на строительство примерно 23 тысяч квартир. В домах, на которые получено разрешение, все готово к заключению договоров долевого участия, но эти дома и не строятся, и не продаются.

А вот число реально строящихся объектов очень сильно сократилось. Особенно в 2017-м году по сравнению с 2015-м — более чем вдвое. В первые два квартала 2018 г. наблюдается небольшой рост. Но до показателей 2015-го еще очень далеко. Получается ситуация, когда застройщики, с одной стороны, подготовились, получили разрешения, а на земле реально они не строят — выжидают. Если брать квартиры на продажу, то есть индустриальное многоквартирное жилье, то здесь падение за полугодие составило 34%. Хотя формально наблюдается рост. Указ президента ведь нужно выполнять. А Путин поставил задачу увеличить ввод жилья к 2024 году в 1,5 раза. В Новосибирске на стадии сдачи или отделки только у одного из застройщиков примерно 500 тысяч квадратных метров. Если это на два года растянуть, как в прошлый кризис 2008–2009 годов, когда не хватало цифр для ввода, будет самое то. Однако рядовому гражданину скоро покупать будет нечего.

То есть реально пусть всего на 4,5%, но количество дольщиков в этом году увеличилось. Выдачи ипотеки выросли на 31%. Ввод жилья за год при этом вырос только на 1,3%. Поэтому наш ярко выраженный рынок покупателя, как он сейчас есть, в ближайшие три года может превратиться в рынок продавца. Цены на рынке новостроек уже выросли от 3,5 до 5%, у лидеров рынка — до 12%, по «вторичке» также наблюдается рост. При этом некоторые застройщики делают очень большие скидки. Сегодня вы можете найти на рынке предложения с 30-процентным дисконтом от цены застройщика. Это говорит о том, что такой застройщик первый в очереди на банкротство.

Ситуация ныне такова — разрешения на строительство есть, строительная индустрия может практически вдвое увеличить объем ввода… Если будет спрос. Сейчас драйвером продаж является ипотека. За первое полугодие у нас было продано на шесть тысяч квартир больше, чем построено. А всего сейчас в строящемся жилье, по моим подсчетам, продано примерно 28 тысяч квартир, из которых где-то 10 тысяч с туманными перспективами достройки.

— Надо понимать, всплеска строительства ждать не стоит?

— Думаю, что реально обвал на рынке только начинается. Сколько бы на правительственном уровне ни читали мантру, что цены не повысятся, чудес не бывает. Если будут административным методом заставлять застройщика держать ценник при росте себестоимости, хотя он и так два года не рос, инфляцию тоже никто не отменял, материалы подорожали… Так вот, если все это произойдет, 80% застройщиков уйдут с рынка. Произойдет его монополизация.

[youtube url=»https://www.youtube.com/embed/raoqyv4wKEI»]

Исторический момент

— Как быть сегодня покупателю?

— Рост себестоимости и сокращение предложения на рынке ведет к очевидному прогнозу: сложившийся за последние годы в Новосибирске рынок покупателя, где цены диктует спрос, может измениться в сторону рынка продавца, что ведет к неминуемому повышению цен. Сегодня у покупателя последний шанс вложить деньги в покупку жилья на самых оптимальных условиях. Соотношение цена — наличие вариантов на рынке, а также процент по ипотеке, — одно из самых выгодных для покупателя за последние 10 лет. Так, за последние 2,5 года цены на вторичное жилье упали примерно на 15%, но уже полгода как возобновили рост. Процент по ипотеке упал на вторичное жилье с 14,5% до 9,5% годовых. Причем для человека ведь важнее не сколько стоит объект, а каким будет ежемесячный платеж. Так вот, эта сумма сейчас уменьшилась на 35% по сравнению с предыдущими годами. То есть для покупателя цены фактически упали на 35%. Такое соотношение долго не продержится. Довольно скоро все закончится. Конечно, скачкообразного роста не будет, но уже с сентября-октября начнется уверенный рост цен, который будет как минимум вдвое опережать инфляцию.

— А деньги-то у людей есть?

— Опросы ВЦИОМа показывают, что 60% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия и 30% готовы взять для этого ипотеку. Это большие цифры. До выполнения задачи, поставленной президентом, чтобы каждая семья раз в 10 лет могла менять жилье, пока, конечно, далеко. Тем не менее квартиры покупаются и продаются. Другое дело, что у нас поменялась структура продаж. Почти полностью ушла прослойка покупателей-инвесторов. Сейчас она начинает возвращаться. Цены-то растут!

— А где сегодня сосредоточены продажи жилья?

— Все зависит от того, какую вы перед собой ставите цель. Новосибирские покупатели привязаны к месту проживания. Если вы спросите у людей, которые живут на Затулинке, про «Золотую ниву», они скажут: «Ну, это же вообще…» А жители «Золотой нивы» считают, что живут в центре города. Приезжие — люди более мобильные. Но и они зачастую хотят купить жилье поближе к тем регионам, откуда приехали. Те, кто едут с Алтая, смотрят на южную часть города, кемеровчане — на Калининский район, в том числе Пашино.

— То есть продажи уходят на окраины города?

— Если в центре земли уже почти нет, то в приближенных к центру районах и районах средней отдаленности она стремительно заканчивается. Все сдвигается в сторону комплексного освоения площадок. Сейчас застройщики продают уже не просто квартиры, а образ жизни. Даже специально вводят акции по продаже квартир через военную ипотеку, чтобы привлечь бывших военных на свои жилмассивы. Потому что там, где военные, даже бывшие, — там порядок.

Например, в Пашино. Там вообще ситуация очень интересная. Долгое время здесь ничего не строилось без ведома Министерства обороны. Новые дома можно по пальцам пересчитать. С другой стороны, там люди живут даже не семьями, а, я бы сказал, общинами или братствами. Многие уходящие в запас офицеры остаются в том месте, где прошли лучшие годы жизни и где продолжают служить их товарищи. Поэтому, если в Пашино создать комплекс хорошего комфорт-класса, да еще с огороженной территорией, это будет пользоваться спросом.

У Пашино достаточно серьезная конкуренция с точки зрения Родников и 5-го и 6-го микрорайонов. Потому что там строят компании из первой пятерки по надежности и продажам. Но они проигрывают Пашино по цене. Существенно. Плюс здесь сохранилась вся социальная инфраструктура — детские сады, школы, парки. В Советском Союзе для военных все строили с запасом.

— И все же дороги и инженерные коммуникации требуют вложений.

— Мочище же восстановили. Причем за счет частно-государственного партнерства. Там даже свалка в березовой роще была. А теперь зона отдыха. С дорогами, конечно, сложнее. Но это везде… Что касается старого жилфонда, то он будет ветшать. Придется его расселять. Либо будет программа реновации по типу московской, но немного другая. На федеральном уровне уже объявлено, что Новосибирск попадет в такую программу. До хрущевок, мы, конечно, пока не доберемся. Старых бараков еще очень много. Если расселить бараки удалось в Родниках и Снегирях, то почему не удастся в других районах другим застройщикам…

Беседовал Павел Быковских
Фото: предоставлено Сергеем Николаевым (2), greenagrostroy.ru (3)
Видео: Андрей Лаврушенко