«Городская практика»
Архитекторы, урбанисты, девелоперы, сотрудники администраций и представители локального бизнеса из Новосибирска (именно такие группы участников проекта значатся в анонсе мероприятия на сайте мэрии) в начале ноября обсуждали проекты реновации территории у ТРЦ «Аура». Речь идет о гигантском гаражном кооперативе с 5000 боксов и частном секторе на участке от ул. Военной напротив «Ауры» вдоль Ипподромской в сторону Фрунзе. Общая площадь территории 40 гектаров.
Несколько проектов для себя выделил главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин. Ему, в частности, понравился проект, который подразумевает деление территории на четыре условных зоны. Восточная часть — рекреационная, где реку Каменку планируют выпустить из коллектора и сделать из неё канал. В северной стороне, где частный сектор, образовательный участок с детским садом и школой и площадка со смешанной жилой застройкой, общественно-деловая зона с экспоцентром.
По информации управления художественного облика города, строительство жилья возможно было бы по программе комплексного развития территории, а обустройство парка и канала — по федеральному проекту «Формирование комфортной городской среды».
Информационная бомба в гаражном кооперативе
Новость о планах реновации гаражного кооператива обеспокоила тысячи владельцев гаражей, боксов, малых предпринимателей, организовавших в кооперативах СТО.
«После публикации информации пошли повальные обращения от владельцев боксов, люди берут справки, чтобы зарегистрировать свое имущество. Это бомба информационная, не знаю, кем она была инициирована, вероятно, чтобы прощупать общественное мнение», — считает председатель одного из гаражных кооперативов, попадающих в случае реализации проекта реновации под снос, Александр Храмов.
Собеседник НДН.инфо отмечает, что при изложении информации СМИ авторы проектов называют территорию депрессивной — с этим не согласны владельцы гаражей.
«Что это за отношение такое? Это исторически сложившийся центр. Естественно, мэрия на него глаз положила давно. Территорию еще очень давно отдали обществу ВДОАМ (Всесоюзное добровольное общество автомотолюбителей) для постройки гаражей, так как из-за Каменки ничего возводить на ней невозможно было (…) А теперь хотят домов понастроить, ну какие там дома? Там река, ливневка не справляется, воды всегда по пояс (…) Расточительно использовать землю под гаражи — так у нас город, наоборот, задыхается из-за отсутствия парковочных мест. Тут паркинги нужно строить», — продолжает Александр Храмов.
Между тем в самой мэрии уверяют, что никакое освоение территории не планируется, никаких конкретных проектов нет, а «Городские практики» — это так, конкурс для студентов.
«Обучающая программа была посвящена теме формирования комфортной городской среды в рамках комплексного развития территорий. В целях разработки учебного проекта в рамках программы, департаментом строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска были определены три территории Новосибирска, в том числе территория по ул. Ипподромской, ул. Военной, ул. Фрунзе в Центральном районе. Разработанные и представленные участниками обучающей программы проекты реновации не являются основанием для принятия решения о комплексном развитии территории», — ответили на запрос НДН.инфо в департаменте строительства и архитектуры мэрии.
Тем не менее «информационная бомба» дала свои плоды. Сейчас владельцы гаражей оценивают свое имущество на «депрессивной территории», готовясь к худшему. Насколько актуальны опасения новосибирцев, мы спросили у новосибирских застройщиков и специалистов в сфере недвижимости.
Что говорят застройщики
Освоение гаражного кооператива требует комплексного подхода и выверенного проекта, так как на территории тысячи собственников и им в случае реализации проекта необходима достойная компенсация, утверждают строители. Заметим, что даже в более отдаленном от центра города гаражном кооперативе на ул. Народной обычный бокс в 20 с небольшим квадратов стоит больше полумиллиона рублей.
«Главный сдерживающий фактор здесь — мнение собственников этих гаражей, люди там размещают свои транспортные средства на протяжении долгих лет. Как этот вопрос (застройки — ред.) будет регулироваться с ними — непонятно. Второе — все понимают, что в центре города катастрофически не хватает парковочных мест. А тут (в представленных проектах — ред.) речь идет не о комплексной застройке, а о гибридной — комплексно-точечной застройке. Возникает вопрос — как разводить все эти автомобильные потоки? Кроме того, нет проработанного компенсационного проекта», — сообщил НДН.инфо директор по развитию ООО «Специализированный застройщик КПД-Газстрой-Инвест» Кирилл Покровский. Отметим, что группа компаний «КПД-Газстрой» выступила партнером «Городских практик».
Между тем, несмотря на большие издержки, данная территория всегда будет популярна для строительства.
«Для застройщика эта территория естественно привлекательная, это центр города. Достаточно зайти в интернет и посмотреть, сколько в том районе стоит квадратный метр, чтобы понять, что территория привлекательна. С одной стороны, я понимаю, что гаражи в центре города — это, наверное, неправильно. С другой, если их убирать под какие-то государственные нужды, во-первых, должен быть какой-то проект интересный и достойный, во-вторых, для реализации проекта должен проходить аукцион. А люди должны получать компенсацию. Тот факт, что земля там не дешевая, это всем понятно. Застройщику вряд ли будет выгодно выкупать эти гаражи по рыночной цене. Но в центре города осталось немного места, где можно было что-то построить», — рассказывает директор ГК «Север» Вячеслав Илюхин.
Собеседник редакции также отмечает, что при желании потенциальный застройщик территории мог бы решить проблему с нехваткой парковочных мест подземным паркингом — «если появится жилье, то и парковочных мест должно быть больше, чем сейчас. Действительно, сейчас в центре города очень большая проблема с парковками. Поэтому нужно предусматривать жесткие нормативы, чтобы ситуацию не ухудшить».
«Центр быстрее всех выходит из кризиса»
Независимые аналитики рынка недвижимости в разговоре с НДН.инфо подтвердили доводы застройщиков — в центре не так много территорий, где еще можно что-то построить, поэтому гаражный кооператив выглядит привлекательным вариантом.
«Для застройщиков интересна любая территория, которая покупается. Гаражный кооператив (возле «Ауры» — ред.) — это центр города, соответственно, при определенных условиях, конечно, застройщикам там будет интересно. При этом, когда падают объемы строительства, падает спрос, центра это касается в последнюю очередь. Центр начинает быстрее всех выходить из кризиса, и медленнее всего там начинают падать объемы продаж. Поэтому все зависит от цены земли», — рассказывает аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
Аналитик компании «Елка Девелопмент» Максим Марков добавляет — территория привлекательна расположением: рядом крупная магистраль, торговый центр, непосредственная близость к центральным улицам, «если посмотреть на карту, это довольно хорошее перспективное место».
«Но нюанс заключается в том, что кроме того, что я обозначил, больше нет ничего. Здесь нужно будет делать очень хороший локализованный микрорайон, у которого внутри будут свои магазины у дома и вся остальная коммерческая, торговая инфраструктура. Зонирование, насколько я знаю, там предполагает многоэтажную застройку, а это значит, что там будет большое количество людей, в результате этот фактор потянет за собой социальную нагрузку. Как минимум там должна быть хотя бы одна школа, построенная в рамках, наверное, сотрудничества с муниципалитетом», — делится Максим Марков.
Такой объем потребует определенного размещения машиномест, но, как показывает практика, абсолютное большинство застройщиков работает в рамках норматива, продолжает аналитик.
«Это, условно говоря, одно машиноместо на две квартиры — такие нормативы в Новосибирске. Как мы понимаем, такая обеспеченность говорит, что все кругом будет забито транспортом. Машины будут стоять везде, в том числе вдоль дороги на Ипподромке», — объясняет Марков.
Также специалист уточняет, что при застройке «депрессивной территории» встает вопрос финансирования.
«Начальный этап строительства предполагает такие затраты, которые с точки зрения линейного банковского моделирования будут окрашивать всю индикацию в «красный цвет», что называется — финансовая модель не летает. Под такую доходность первых очередей никто не сможет получить кредитных средств. Соответственно, для получения проектного финансирования в целях освоения этого участка будет необходимо какое-то участие государства, хотя бы на уровне финансовых госгарантий», — считает аналитик.
У новосибирских застройщиков, продолжает он, нет средств для обеспечения первого этапа строительства — «у всех все в стройках», а здесь нужно проводить подземные коммуникации, возводить несколько уровней бетонного покрытия…
В теории, резюмирует Марков, на месте гаражного кооператива и частного сектора мог бы получиться потрясающий жилой комплекс, но в существующих экономических реалиях это маловероятно.
Иван Щетинин
