Ставки вниз
Подводя предварительные итоги работы программы государственного субсидирования ипотечного кредитования за шесть месяцев, большинство экспертов сошлось на том, что реанимировать этот рынок удалось, но, что будет в следующем году, неизвестно. В том числе нет ясности, будет ли продлена сама государственная программа «Ипотека с господдержкой». По мнению начальника управления развития ипотечного бизнеса банка «Открытие» Дмитрия Вагабова, уповать на власти не следует, а нужно готовиться к тому, что «имеющее и без того кучу проблем государство» новых денег вливать в поддержку ипотечного рынка не станет.
Очевидно, что потенциала для естественного роста спроса на рынке жилой недвижимости и ипотечном рынке нет. Качество заемщиков падает вслед за реальными доходами населения. Только по статистике Минэкономразвития, отрицательная динамика составляет на сегодня 9%. По словам руководителя ипотечного центра Сибирского филиала «Промсвязьбанка» Натальи Панковой, ситуация осложняется тем, что сибирский регион – самый закредитованный. Люди приходят за ипотекой, имея уже очень большую долговую нагрузку.
Финансисты говорят о том, что банки «упали в марже донельзя», и предлагают снижать цены девелоперам. При этом и сами банкиры подают пример. «Господдержка, безусловно, нам помогла оживить спрос, банк получил лимит 20 млрд рублей. После запуска программы, наши выдачи на первичном рынке недвижимости выросли на 50% и сегодня составляют 70% от общего объема выдач», — отметила руководитель центра ипотечного кредитования новосибирского филиала «Банка Москвы» Дарья Мартынова.
Помимо поддержки государства через программу субсидирования ставок по ипотеке, «Банк Москвы» самостоятельно начал предлагать более выгодные условия по кредитам, что оживило спрос. «Когда господдержка была запущена, мы наблюдали разрыв между вторичным и первичным рынками. При этом многие клиенты формируют свой первоначальный взнос, продавая уже имеющуюся недвижимость. Снизив трижды ставку по ипотеке на вторичном рынке, мы сократили этот разрыв, и наш объем выдачи кредитов пошел резко вверх. Если сравнивать первое полугодие 2015 года с аналогичным периодом прошлого года, мы выросли на 22%», — рассказала Дарья Мартынова.
Вторичный шанс
Вслед за снижением ставок и другими рыночными процессами меняется структура спроса и на самом рынке жилой недвижимости. В октябре, по информации представителя «Банка Москвы», первичный и вторичный рынки выровнялись. «Сейчас на вторичный рынок смотрят примерно с таким же оптимизмом, как когда-то на господдержку. На вторичном рынке средняя ставка сегодня 13,5%. Такая же ставка была в 2014 году», — заметила она.
С этим согласна и управляющий директор по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле. По ее мнению, к концу года на рынке ипотечного кредитования спрос в целом будет 50 на 50.
Но выравнивается не только спрос, но и ставки. «Если прогнозировать, что госипотека не продлится, то скорей всего ставки на первичном рынке у нас сравняются со ставками на вторичке», - отметила заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Новосибирске Алена Попова.
А что же будет в 2016 г.? 40 488 ипотечных сделок на рынке недвижимости за девять месяцев текущего года было зарегистрировано Росреестром в Новосибирской области, отметил начальник отдела регистрации сделок и перехода прав на объекты недвижимости жилого и нежилого назначения регионального управления ведомства Яков Хохлов. 40 тысяч продавцов — это рынок совершенной конкуренции, и он продолжит расти, считает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. «А вот рынок новостроек в Новосибирске — олигополистический. И кому легче снизить цену?» — риторически спросил он у застройщиков.
По мнению директора по продажам ООО «ДЖН» (застройщик микрорайона Новомарусино. — Ред.) Валерия Коваленко, потенциал падения цены на вторичном рынке не превышает 5%. «Это будет поддавливать застройщиков. Но если господдержка ипотечного кредитования будет продлена, то баланс рынка сохранится», — считает он.
Дьячков в свою очередь предложил девелоперам не прикладывать линейку и не уповать на тренды в условиях «чистого рынка».
Ноу-хау застройщиков
Но не только вторичный рынок, снижение цены и ставок по кредитам могут спасти ипотеку в России от стремительного падения. Маркетинговые ходы и сам подход к продажам квартир также способны на многое. Как выяснилось, ряд новосибирских застройщиков оказался способен на востребованные, как считают эксперты, в масштабах страны проекты.
По словам руководителя сектора ипотеки компании «Сибакадемстрой» Елены Кондауровой, у застройщика существует программа обмена, когда клиент меняет свою старую квартиру на новостройку. При этом периодически включаются те самые уникальные опции. К примеру, клиенту предлагается продать квартиру застройщику и продолжать там жить, оплачивая содержание квартиры, до тех пор, пока он не переедет в свою новую квартиру.
Еще одной «фишкой» «Сибакадемстроя», которую так же, как и «обмен с проживанием», использует и группа компаний «Стрижи», является предложение «протестировать» предлагаемое жилье, пожив в «своей» будущей квартире сутки, после чего принять решение о покупке.
Однако не все готовы к таким новациям. Директор по продажам ЗАО «Строитель» Тимур Касаев признал, что застройщик пока предпочитает оставаться «консерватором» и до конца 2015 г. не планирует использовать схему Trade-in. Не намерена спешить с подобными нововведениями и ПСК «Сибирь». По словам заместителя начальника отдела продаж компании Екатерины Гундериной, у ПСК «Сибирь» есть лист ожидания, когда клиенты не могут продать свое «вторичное» жилье, чтобы купить новое, а кроме того растет качество возводимого жилья. Девелоперы заверяют, что разрабатывают собственные методики перестройки под меняющийся рынок.
«Мы приспосабливаемся к новым условиям. Прежде мы не раз выступали новаторами рынка», - рассказала финансовый директор ПСК «Сибирь» Татьяна Федоренко.
Мир изменился…
«В первые девять месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в НСО следующие показатели: ипотека в целом упала на 19%, на жилые помещения — на 29%, долевка — 15%. Кризис», — резюмировал Яков Хохлов.
Предложение сегодня превышает спрос, и, учитывая дальнейшее падение реальных доходов населения, объем строительства девелоперам придется снижать. Сибиряки сильно закредитованы, а качество заемщиков снижается. Госпрограммы, региональные и федеральные, несмотря на весь свой положительный эффект, рано или поздно заканчиваются. В 2016 г. всем будет непросто. Это понимают и застройщики, и банки.
«Давайте все вместе не будем на господдержку какие-то надежды возлагать. Это не ключ к увеличению продаж, не инструмент, который позволит рынок стимулировать. Будущее, в части ипотечного рынка, рынка недвижимости и продаж, за инновационным подходом к самим продажам. Классическая модель, когда мы просто снижаем цену, делаем скидку, платим риелтору 5% от квартиры, уже работать вряд ли будет. Но, разрабатывая новые программы, в том числе совместные с банками, мы сможем расширить воронку продаж, то количество потенциальных клиентов, которые приобретут квартиры, в том числе с помощью нашего ипотечного кредита. Мир изменился. И надо работать над эффективностью», — резюмировал Дмитрий Вагабов.
Павел Быковских
Фото: НДН.инфо
