Схема, используемая застройщиками, следующая: аренда земельного участка под строительство социального объекта, возведение строения с минимальными параметрами, выкуп земельного участка в собственность за 15% от кадастровой стоимости, поскольку это социальный объект, приватизация участка. И собственно строительство на участке коммерческой недвижимости: магазины, жилье и т.п.
Нечто подобное произошло и на участке у парка им. Кирова на ул. Котовского, где ГК «Стрижи», добившись смены зонирования земельного участка, получила разрешение на строительство многоэтажного жилого дома и уже продает квартиры в жилкомплексе, получившем название «Булгаков». При этом еще в 2017 г., когда здесь строился якобы спортивный центр, не проработавший и дня, у застройщика уже был как минимум эскизный проект будущего ЖК.
Вот так просто и незатейливо выделяемый городскими властями для строительства спортивного объекта земельный участок оказался в руках застройщика, планы которого изначально были связаны с уплотнительной застройкой.
В этой связи мы решили задать депутатам, общественникам и должностным лицам следующий вопрос:
— История участка у сада Кирова далеко не первый случай сомнительных манипуляций с городской землёй. В Новосибирске за последние несколько лет множество ценных участков городской земли перешли в собственность строительных компаний по похожим схемам с последующим нецелевым использованием выделенных участков. Почему городские власти не препятствуют уплотнительной застройке многоэтажными домами территорий, выделенных ими для спортивных и иных рекреационных объектов?
Этот вопрос мы адресовали председателю комиссии по муниципальной собственности горсовета Новосибирска Сергею Бондаренко, а также членам комиссии Александру Бурмистрову, Дмитрию Червову и Наталье Пинус, председателю комиссии по градостроительству горсовета Дмитрию Дамаеву, зампредседателя комитета по строительству, ЖКХ и тарифам заксобрания области Олегу Сметанину.
А также советнику мэра, главному архитектору города Александру Ложкину, президенту Сибирской Ассоциации дизайнеров и архитекторов Андрею Радаеву, координатору движения «Искалеченный Новосибирск» Михаилу Рязанцеву, руководителю Новосибирского регионального отделения партии «Зеленые» Игорю Украинцеву, общественнику, управляющему партнеру DSO Consulting Сергею Дьячкову. И вот что они нам ответили.
Сергей Дьячков:
— К сожалению, ни один закон не описывает все возможные случаи его обхода, поэтому здесь мы можем судить только исходя из своего понимания добросовестности и здравого смысла. Я никак не комментировал этот случай, но могу сказать: на мой взгляд, так поступать приличный человек не должен. Между тем, повторю, никакой закон не описывает все возможные случаи его обхода, и, по-видимому, никаких законных санкций к девелоперу здесь применить нельзя. Пусть этот случай остается на его совести.
Михаил Рязанцев:
— В Новосибирске отсутствует градостроительная политика. Под этим термином я понимаю некие принципы принятия решений и предложений по изменению градостроительной документации — правил землепользования и застройки, проектов планировки, межевания, генеральный план. У нас решения обычно принимаются в интересах конкретных участков и конкретных компаний. Последняя реформа правил землепользования и застройки провалилась. Ужесточение требований к строительству жилья — плотность застройки, количество парковок, размер участков легко обходятся решением мэра об отклонении от этих требований. Если строить нужный объект правила не позволяют — участок легко перезонировать решением депутатов городского совета, в котором большая доля депутатов представляет не только жителей, но и строительный бизнес.
Игорь Украинцев:
— Ключевая проблема градостроительной политики в том, как использовать землю во благо, а не во вред горожанам. Для новосибирцев результаты застройки важней, чем механизмы выделения участков. Законность применяемых решений контролирует много уполномоченных структур. Задача «Зелёных» в этой ситуации — бороться за «лёгкие города», сохраняя и приумножая зелёные зоны Новосибирска. В этой части вопросы чаще решаются вне сухих регламентов градостроительной политики. Эффективней добиваться реальной заботы об озеленении непосредственно от застройщиков, среди которых есть ответственные компании, готовые идти навстречу интересам горожан.
Андрей Радаев:
— Наверное, нужно более открытое обсуждение этих вопросов, с привлечением общественности в их решении. Если кто-то говорит, что сделает спортивный объект, он должен держать свое слово, а не менять решение по ходу проекта. Это, как минимум, не порядочно. Город должен обрастать парками, скверами, спортивными сооружениями, промышленными зонами, а не точечными застройками, это точно. Что касается сегодняшнего положения дел в области градостроительства — в органах власти есть конкретные службы, где работают люди с конкретными фамилиями. С которых и нужно спрашивать, почему так происходит.
Сергей Бондаренко
— При осуществлении застройки Новосибирска за последние пару десятков лет к сожалению утрачены социальные ориентиры. Местный бюджет практически не участвует в формировании социальной карты города и осуществляется только коммерческая застройка. В итоге мы наблюдаем сегодня очередную вопиющую ситуацию у парка Кирова, у 22-го лицея и т.д. В свое время ситуация доходила до того, что ставился вопрос о сносе Дворца бракосочетания… Сегодняшние мины были заложены давно, теперь мы пожинаем плоды тех решений, которые были приняты 5-7-10 лет назад.
Второе, местные депутаты сегодня фактически отстранены от принятия решений на территориях. Мы по факту узнаем, что там отведен земельный участок, прошли какие-то сомнительные слушания… К нам на комиссию по муниципальной собственности, которая главной в вопросе градостроительства не является, приходил представитель «Стрижей». Говорил, что строит спортивный объект. А потом выясняется, что там будет строительство жилкомплекса. Но к моменту, когда слушался вопрос о переводе земельного участка из одного функционального назначения в другое, земля была уже в собственности у застройщика. По сути нас поставили перед фактом, можно сказать — подставили: или вы согласовываете мне перезонирование участка, или же я это делаю через суд.
Считаю, что во главе угла сегодня при осуществлении застройки должны стоять социальные вопросы. Необходимо систему возвращать в нормальное положение, поскольку сегодня она стоит скорее на голове, нежели на ногах.
Александр Бурмистров:
— В Новосибирске есть случаи, когда функциональное назначение предоставляемого земельного участка, определенное Генеральным планом, допускает строительство многоквартирных жилых домов, однaко территориальное зонирование данной территории на момент предоставления участка предполагает строительство рекреационных объектов, исключая жилые и общественно-деловые здания.
Возникает противоречие документов, когда нормативный акт меньшей юридической силы (правила землепользования и застройки) противоречит нормативному акту большей юридической силы (Генеральный план). Учитывая определенную периодичность возникновения таких противоречий (соответственно, и конфликтных строек), у меня как у депутата появляется обоснованное предположение, что эти противоречия создавались искусственно.
До 28 февраля 2015 года земельные участки могли реализовываться вне конкурсных процедур по так называемому акту выбора. Договор аренды земельного участка, формально предоставляемого под строительство спортивного или рекреационного здания (даже если участок в соответствии с генпланом предназначен для строительства жилья), может быть заключен на меньшую стоимость, в сравнении со стоимостью, сформированной на аукционе, где в назначении сразу обозначается жилье.
Таким образом центр получения доходов от использования земельных участков систематически мог смещаться из бюджета города к юрлицам, заключавшим договоры аренды с городом и уже затем на своих условиях перезаключали их на вторичном рынке с компаниями, которые занимаются непосредственно строительством. Например посредством продaжи строительным компаниям юрлица арендатора.
На мой взгляд, частично эта проблема разрешена в силу изменений федерального законодательства, которые запрещают реализацию земельных участков по актy выбора. Другим решением, направленным на упреждение таких ситyаций и создание препятствий практике уплотнительной застройки многоэтажными домами территорий, выделенных для спортивных и иньrх рекреационных объектов, является разработка нового Генерального плана города с корректным отображением всех функциональных зон и принятие соответствующих ему Правил землепользовании и застройки.
Наталья Пинус
В ответ на наш вопрос депутат горсовета заявила, что разделяет «беспокойство в отношении реализации в Новосибирске легальных схем предоставления земельных участков под строительство социальных объектов с последующим строительством коммерческих объектов и жилья на этих участках». И предложила ряд идей, выработанных с участием представителей исполнительной власти, депутатов, экспертов и общественников, по «приостановке реализации» описанных выше схем.
В частности, предлагается ограничить виды разрешенного использования для специализированных зон объектов социальной инфраструктуры ОД-2, ОД-3, ОД-5, Р-4 как в отношении существующих социальных объектов, так и на участках перспективного размещения социальных объектов.
Также предлагается «формировать судебную практику» по отказам застройщикам в перезонировании участка для строительства жилья, даже если такое зонирование соответствует генплану, но территория не обеспечена социальной инфраструктурой.
Предлагается также открыть доступ к информации обо всех текущих договорах аренды земельных участков. Установить не только максимальный коэффициент плотности застройки, но и минимальный. И т.д.
Олег Сметанин
В ответ на наше обращение депутат заксобрания прислал свою переписку с вице-спикером областного парламента Андреем Панферовым, который в свою очередь обращался в прокуратуру. Последняя, если коротко, ответила в традиционной для себя манере о том, что все по закону, хотя, справедливости ради, в историю со строительством супермаркета прямо на территории 34-й больницы прокуратура все-таки вмешалась. А вот что говорит сам Олег Сметанин:
— На протяжении длительного периода времени в Новосибирске недобросовестными предпринимателями, стремящимися к извлечению прибыли любой ценой, в том числе в ущерб законным интересам граждан, при откровенном попустительстве и прямом соучастии муниципальной власти широкое распространение получила так называемая точечная застройка, в ходе которой происходит незаконное использование земельных участков, относящихся к зоне зеленых насаждений, под коммерческое строительство многоэтажных жилых зданий, магазинов, развлекательных центров.
Он также описывает схему неспортивного поведения застройщиков, получающих на льготных условиях земельные участки якобы под строительство социального объекта, а затем, став собственником земли, раскрывают свои реальные намерения. И в качестве примеров приводит ситуации у 34-й больницы и парка Кирова.
— О какой комфортной городской среде может идти речь, когда в угоду кучке частных лиц и нечистоплотных чиновников хищнически уничтожаются зоны зеленых насаждений, когда в целях наживы незаконно захватываются скверы, парки, территории больниц и школ. Город на глазах деградирует, рискуя в скором времени превратиться в унылое, покрытое пылью и грязью скопление торговых и офисных зданий из стекла и бетона, в место, где невозможно жить и полноценно отдыхать. Именно по этой причине каждый случай захвата зеленых насаждений вызывает бурную и резко негативную реакцию жителей города, вынуждая их выходить на пикеты и митинги, что чревато серьезной дестабилизацией и без того напряженной социальной обстановки.
Депутаты горсовета Дмитрий Дамаев и Дмитрий Червов обещали предоставить свои ответы позднее. Они запросили необходимую информацию в мэрии, после чего выскажут свою позицию.
А вот единственным, кто на наш вопрос не ответил, оказался Александр Ложкин, 27 ноября назначенный главным архитектором Новосибирска. И теперь, желает того получивший также статус заместителя вице-мэра, или не желает — чиновник будет отвечать за всю градостроительную политику в городе. А сколько там еще заложено мин…
Павел Быковских
Фото из аккаунтов спикеров в соцсетях (2-5, 7), НДН.инфо (6,8), заксобрания Новосибирской области (9)
