Первый тревожный звонок прозвучал в 2014 г. Гремучая смесь непродуманной внешней политики и архаичной системы экономики, держащейся на экспорте энергоносителей, с полным отсутствием необходимых институциональных реформ в политической и экономической сфере привела к тому, что падение цен на нефть за период с июля 2014 г. по январь 2015 г. более чем в два раза — до 50 USD стало настоящим шоком для российской экономики. 16 декабря 2014 г. ЦБ РФ поднял ключевую ставку сразу на 6,5 процентных пунктов — до 17%. В течение следующих суток курс рубля по отношению к доллару и евро колебался очень серьезными темпами. Днем на Московской бирже он упал до максимума: 80 рублей за 1 USD и 98 рублей за 1 EUR, сумев только к вечеру отыграть позиции.
После этого в первой половине 2015 г. нефть несколько подросла в цене (чтобы потом рухнуть до 35 USD за баррель). Последние несколько месяцев нефть колеблется в коридоре $36-41, ключевая ставка за 2015 г. изменялась в сторону уменьшения еще пять раз, составив в итоге 11%, которые сохраняются и на сегодня.
Практически весь 2015 г. социально-экономические показатели в Российской Федерации продолжали ухудшаться. В 2015 г. году ВВП России снизился на 3,7%, промышленное производство — на 3,4%, розничная торговля — на 10%, внешняя торговля — на 34,2%. По оценке Росстата, число россиян, находящихся за чертой бедности, за прошедший год увеличилось на 3 млн, и превысило 19 млн человек. Уровень реальных зарплат за это же время упал на 9,5%. Основные предпосылки Минэкономразвития для прогноза социально-экономического развития России на 2016 и 2017–2019 гг. предполагают дальнейшее ухудшение общей ситуации даже в базовом варианте, не говоря уже о консервативном.
Экономить вынуждено и государство. Согласно правкам в бюджет на 2016 г., индексация зарплат бюджетникам будет отменена. Даже если инфляцию в 2016 г. получится удержать в коридоре 10,4-12,4%, Минфин пока не намерен заметно сокращать расходы, особенно в «закрытой части», включающей траты на оборону.
Что дальше?
Общая картина вырисовывается следующая:
- чуда не произойдет, и цена на нефть не пойдет вверх, а то и, при неблагоприятном развитии событий, может просесть к концу года до 30 USD за баррель и даже ниже;
- банки, пережившие санацию (санировано более 100 банков за 2015 г., ожидается еще несколько десятков аналогичных ситуаций в 2016 г.), будут испытывать все большие затруднения с возвратами кредитов, в том числе и ипотечных;
- большая часть населения перешла в режим жесткой экономии, ожидается дальнейшее банкротство компаний и массовые увольнения, что только увеличит число граждан, находящихся за чертой бедности, и постепенное нарастание социального протеста;
- полноценных структурных экономических и политических реформ при текущем режиме уже не будет, а значит и не будет задействован внутренний потенциал роста.
Иногда текущую ситуацию сравнивают с кризисами 1998 и 2008 гг., но это сравнение некорректно, поскольку после 1998 г. рынок в целом был еще довольно либеральным, и внутренний потенциал роста реализовывался гораздо интенсивнее. После 2008 г. нас спасла беспрерывно растущая цена на нефть и запасы, накопленные за «тучные нулевые». Кроме того, ни в том, ни в другом случае даже близко не наблюдалось такого масштаба внешней изоляции и «токсичности» российской экономики для иностранных инвестиций.
Как все это влияет на строительный рынок?
Безусловно, рынок этот сравнительно инерционный, поскольку от стадии выбора земельного участка до ввода в эксплуатацию проходит не один год. Объем ввода жилья в НСО за январь-декабрь 2015 г. составил 2.584.972 кв.м. Из них 1.737.971 кв.м. введен в Новосибирске и 413.771 в Новосибирском районе (более 83% от общего объема, не считая городов-спутников).
Тем не менее, при продолжающемся росте количества строящихся и вводимых в эксплуатацию объектов жилой недвижимости, к концу 2014 г. задолженность строительных организаций перед муниципалитетом за аренду земельных участков достигла порядка 2 млрд рублей, а за последующий год выросла примерно вдвое и сегодня составляет почти 3,9 млрд рублей, из которых более 1 млрд рублей по словам мэра Новосибирска вернуть «практически невозможно». Меры по взысканию задолженности не приносят удовлетворительного результата, многие строительные компании, предположительно, скорее обанкротятся, а те, кто имеет в запасе большое количество непроданных квартир, по-прежнему будут пытаться погасить свою задолженность перед муниципалитетом за счет взаимозачетов по схеме «квадратные метры за долги»
Существенное количество непроданных квартир в ряде уже введенных в эксплуатацию новостройках скорее будет увеличиваться. А общая ситуация будет подвигать некоторых застройщиков, находящихся в особо трудном положении, либо на экономически нецелесообразный дисконт (вплоть до продажи квартир ниже себестоимости), либо на вынужденное банкротство, причем инициированное не только «внешними» кредиторами, но и аффилированными с застройщиком лицами.
Не добавляет оптимизма и падение стоимости жилья как на рынке вторичной недвижимости, снижение арендной стоимости жилья и прочих косвенных неблагоприятных для рынка первичной недвижимости условий. Государственная программа по субсидированию ипотеки на рынке первичного жилья, в определенной степени стимулирующая строительный рынок, судя по всему, будет продолжена до конца 2016, но что будет дальше — не знает никто.
Что будет с обманутыми дольщиками?
В связи с этим, можно предположить, что общая ситуация у строительных компаний Новосибирска, в своей массе, продолжит ухудшаться в той, или иной степени как минимум на протяжении ближайших нескольких лет, что приведет не только к снижению доходов муниципалитета, но и появлению в значительных количествах новых обманутых дольщиков.
На сегодняшний день в официальном списке проблемных объектов жилищного строительства на территории Новосибирской области находится 52 объекта (практически все они сконцентрированы на территории центра субъекта федерации). Примерно два-три десятка объектов и строящих их компаний находятся в зоне высокого риска и подошли достаточно близко к критической точке. В целом же, лишь немногие новосибирские компании, ведущие жилищное строительство, могут похвастаться относительно стабильным положением. То есть, большинство застройщиков пока находятся в зоне среднего риска, и позитивной динамики не наблюдается.
Пути выхода из кризиса
Существует два варианта возможных мер, которые можно предпринять, если не ждать особой помощи от федерального центра и не уповать на быстрые улучшения в российской экономике.
Первый вариант предполагает скорее бездействие, чем действие. Органы власти и строительные компании могут затихнуть, как мышь в сухарях, и попытаться переждать год – полтора с надеждой, что «все само наладится». Да, будут производиться некоторые меры по «взысканию задолженности по аренде», поиски путей «восстановления рынка сбыта», круглые столы и прочие ритуальные телодвижения.
На деле же все понимают, что страна входит в большой электоральный цикл 2016 (Госдума) – 2018 (Президент РФ) гг. При этом в перспективе есть вероятность, выше статистической погрешности, что по тем или иным причинам выборы Президента РФ могут состояться и раньше. Политическая задача глав субъектов федерации и мэров муниципалитетов, являющихся центрами субъектов федерации, если они по-прежнему хотят оставаться главами и мэрами, вероятно, лежит в плоскости сохранения уже даже не видимости стабильности, а видимости не такого резкого ухудшения уровня жизни, который есть на самом деле. Совершать действия, пусть даже и единственно правильные в отдаленной перспективе, но ведущие сегодня к обрушению пока еще не карточного домика, но уже давно и не монолита, которым является новосибирский строительный рынок, ни мэр, ни губернатор определенно не будут.
Второй вариант предполагает, пусть и мягкое, но постепенное санирование строительного рынка, с вынужденным банкротством ряда застройщиков, которые через полгода год и сами обанкротятся, только с уже выведенными активами и заметно приросшими долгами, оставив дольщиков в гораздо более печальном положении.
Также, пора «расконсервировать» стратегические запасы земельных участков, которые еще остались на территории Новосибирска и все-таки довести ситуацию с их выделением до логического завершения — до утверждения всех регламентов и подзаконных актов, создания профильной комиссии и незамедлительного начала ее работы. Дабы наполнить экономику проблемных объектов, которые обманутые дольщики достраивают самостоятельно.
Не повредит и больший контроль в сфере страхования гражданской ответственности застройщиков, особенно тех, которые не торопятся при исключении страховщика из соответствующего реестра перестраховывать риски в других страховых компаниях или ОВС застройщиков. Кроме того, следовало бы изучить экономическое положение застройщиков и поделить их на группы по степени риска для участников долевого строительства. Меры это, конечно, непростые, зато через год мы будем иметь гораздо меньше шансов на тотальное обрушение строительного рынка со всеми негативными последствиями.
Выбор, честно говоря, невелик, но надеяться на то, что все вернется на круги своя, а может даже и лучше, нефть будет по $150, а квадратный метр в «муравейнике» на окраине по 80 тысяч рублей (при курсе 40 рублей за 1 USD), никак не приходится.
Александр Бакаев
Фото: aodi-nsk.ru
