Особенно это заметно на новостройках: даже с учётом льготной ставки ежемесячный платёж оказывается в полтора раза выше, чем съём. К такому выводу подводят расчёты независимого аналитика по новостройкам Сергея Николаева.
По новым условиям семейной ипотеки в городе можно взять квартиру примерно за 7,8 млн рублей. Из них 6 млн — кредит, остальное — первый взнос. При нынешних ценах это жильё площадью около 43 квадратных метров. Платёж по льготной ставке — около 58 тысяч рублей в месяц. Аренда похожей квартиры стоит примерно 35 тысяч. Разница очевидна.
Похожая квартира на вторичном рынке обойдётся дешевле — около 6 млн. Но и здесь рыночная ипотека под 18% годовых даёт платёж около 66 тысяч. Это почти вдвое больше, чем снимать.
Если посчитать все траты, разрыв только растёт. Пока новостройка строится, семье нужно где-то жить — это ещё примерно полтора года аренды. Плюс минимальный ремонт. В сумме — около 1,5 млн дополнительных расходов. На вторичке ремонт дешевле, но и там покупка проигрывает аренде.
Арендатор этих трат не несёт: он платит фиксированную сумму и не думает о ремонте, страховке и рисках долгостроя. Ипотечник же вдобавок берёт на себя обязательства на 20 лет вперёд.
Рыночная ипотека — для тех, кому она не нужна
Отдельная проблема — доступность кредита на общих условиях. По данным «РИА Рейтинг», за пять лет в Новосибирской области она снизилась почти вдвое. В 2021 году рыночную ипотеку могли позволить себе около трети семей, сейчас — меньше каждой пятой.
Причина — ключевая ставка. В 2021-м она была 6,5%, в 2025-м — 17%, сейчас — 14%. Да, за последний год доступность немного выросла, но в целом по стране быстрее, чем у нас. В рейтинге регионов область опустилась с 40-го места на 55-е.
По данным Росстата, самые обеспеченные жители региона — это примерно 20% семей с доходом около 157 тысяч рублей на человека. Но большинство из них уже решили квартирный вопрос. А тем, кто зарабатывает меньше, банки рыночную ипотеку чаще всего не одобрят. Получается, что кредит на общих условиях может позволить себе только тот, кому он уже не нужен.
Как было год назад
В 2025 году цены росли на обоих рынках. В новостройках «квадрат» подорожал почти на 11%, особенно сильно — студии и однокомнатные квартиры. Средняя квартира стоила около 9 млн. На вторичке рост был скромнее — около 7%.
Рыночная ипотека тогда начиналась от 13–14% годовых. Льготные программы были доступнее: семейная и IT-ипотека — около 6%, сельская — около 3%. На итоговую ставку влияло многое: клиент ли вы банка, как подтверждаете доход, есть ли страховка.
Осенью спрос на вторичку подогрело снижение ключевой ставки. Но каждая вторая квартира продавалась со скидкой, а средний срок продажи вырос до трёх с половиной месяцев — продавцы были готовы торговаться.
Ранее мы писали про индексацию зарплаты бюджетников.
Елена Романова
