Откуда ноги растут
Как пишет «Дом.НДН.инфо», в 2014 году в стране была создана и запущена программа «Жилье для российской семьи» (ЖРС). Стоимость жилья в рамках «ЖРС» не должна превышать 35 тысяч рублей за «квадрат», минимальная площадь квартир при этом составляет 18 квадратных метров.
В рамках программы, к 1 июля 2017 года в Новосибирске и области должно быть сдано 145 тысяч квадратных метров жилья для льготников. Проектов-участников шесть, большая часть застраивается за пределами города или на окраинах. Квартиры по льготным условиям предлагают ООО «Доступное Жилье Новосибирск» ( «Новомарусино»), ООО «Антар» ( жилой район «Светлый»), ООО «ЗапСибЗолото» ( «Радужный»), ООО «ИНВЕСТ ДОМ» ( «Раздольный»), ООО «ПромТехЦентр» («Элитный»), ООО «Дискус-Строй» («Плющихинский»).
Сразу после запуска программы некоторые СМИ начали называть такие дома «путинками». Опросив некоторое количество экспертов новосибирского рынка, приходим к выводу — официально этот термин ни где не применяется, ни кем не поддерживается. Хотя и хрущевки изначально никто так не называл, это произошло гораздо позднее, спустя десятилетия.
«Почему-то люди решили, что абсолютно всё жильё по программе «ЖРС» будет состоять из клетушек по 18 квадратов, причём, плохого качества, раз недорого, — комментирует руководитель направления по работе с агентствами недвижимости и партнёрами ООО «Антар», Ника Балахнина, — Каждый застройщик проектирует и в последствие продаёт свои дома, исходя из экономической целесообразности и потребительского спроса. Например, квартиры, которые предлагаем мы, абсолютно не похожи на те, которые продаёт в Красноярске застройщик «Н». Это и архитектурные решения, и благоустройство, и размеры, планировки квартир, качество строительства и отделки».
Деградация социальных пространств
Что за застройщик «Н», в компании не пояснили. Сообщили лишь о предварительных результатах работы по программе. Так в жилом районе «Светлый» в рамках «ЖРС» строится один дом, и он находится на сдаче. Но речь сегодня не совсем о программе, а о том, что мы получим на выходе. И как современное социальное жилье отличается от социального жилья другой эпохи.
Строительство хрущевок по всей России пришлось на тяжелое послевоенное время, и основная цель государства была построить как можно больше жилья и заселить в него людей. В Новосибирске первый пятиэтажный дом появился в 1959 году. После чего хрущевки как грибы выросли по всему городу. Задумываясь как временное жилье, они по-прежнему стоят, заселены и даже пользуются спросом у горожан.
Сегодня рыночная ситуация сложилась так, что цены на вторичное жилье упали и практически сравнялись с первичным рынком. Госипотека, поддерживающая застройщиков, закончилась. Кредитные условия стали практически одинаковыми как для покупателей новостроек, так и для покупателей квартир в готовых домах. У человека появился выбор. Но социальное жилье в этом плане все равно выигрывает – цена на квадрат здесь минимум на 10 тысяч рублей ниже средней по рынку. И для людей с ограниченными финансовыми возможностями это настоящее спасение, особенно для тех, кто приезжает в Новосибирск в поисках лучшей жизни.
«Люди двигаются в крупные города, чтобы иметь возможность развить свое дело, построить карьеру. В этой ситуации они готовы заселиться в очень рациональном и очень экономичном жилье, — говорит известный новосибирский архитектор Игорь Поповский, — Это стартовая ситуация может отразиться лет через 30-50 очень серьезной проблемой. Это активное население, которое отрывается от малых городов, оно является как раз самой лучшей частью населения, которая пытается чего-то достичь. Среди них потом будет расслоение на тех, кому удалось чего-то добиться и тех, кто ничего не смог. Успешные вскоре переселится в более комфортное жилье. И как следствие, в районах с доступным жильем процент «неудачников» будет расти, территория будет деградироваться как социальное пространство».
По мнению Поповского, избежать такого сценария можно только изменив подход государства к застраиванию территорий. Важно оказывать поддержку в комплексном развитии новых микрорайонов. Ведь необходимость в доступном жилье есть, нет действенных механизмов регулирования социальной составляющей вопроса.
Коммерческий подход вместо социального
«Идея хрущевок была в том, что к строительству кварталов подходили комплексно, — продолжает Игорь Поповский, — А сегодня это коммерческий подход. У нас получается, что коммерсанты строят школы и дороги в рамках муниципально-частного партнерства. Таким образом, мы полностью отдаем создание инфраструктуры на коммерческое обеспечение, но тогда надо создавать строительный банк, как в Германии. Или как в Японии строительным организациям давались займы под 0%. Как результат, мы накапливаем отставание все больше и больше, и эта ситуация будет способствовать деградации. Здесь должна произойти серьезная реформа того, как эти пространства будут жить».
И действительно, основное отличие хрущевок заключается в том, что они строились вокруг инфраструктуры –заводов и производственных предприятий, тут же строились детские сады и школы, параллельно и очень быстро создавалась инфраструктура. Сейчас приобретая жилье в удаленном районе можно годами ждать строительства объектов высокого социального значения. И строительные компании здесь не причем. И наше местное правительство с минимальными региональными бюджетами помочь старается, но не всегда выходит.
Хромое качество больших возможностей
Второй вопрос, который хотелось бы осветить – это качество строительства современного доступного жилья и тех самых хрущевок. «Качество строительства хрущевок было плохое, сейчас улучшилось в ряде объектов, но все равно есть масса недостатков, — говорит Игорь Поповский, — У меня знакомый занимается ремонтом квартир. Так вот в одной из таких новостроек перепад монолитного потолка в кухне достигает 12 см. Когда дом сдается, все эти проблемы покупатель глазом не определит, они всплывают, когда в квартиру приходит специалист по ремонту».
В хрущевках тоже были свои нюансы, и качество строительство здесь далеко от идеала, особенно с точки зрения планировочных решений. Площадь кухни и санузлов была маленькой. Но, по мнению Игоря Поповского, с точки зрения рационального жилья оно было правильным. Именно в хрущевках появились проходные комнаты, которые некоторые строители сегодня считают изобретением. Но и сейчас, как считает архитектор, планировки оставляют желать лучшего.
Современное доступное жилье отличается тем, что за небольшие деньги людям предлагают не только «клетушки», но и довольно просторные квартиры. Вот в жилом районе «Светлый», например,площади квартир варьируются от 24 до 64,1 квадратных метров. И, по словам Ники Балахниной, ведется постоянное развитие инфраструктуры за счет собственных средств застройщика.
Новое лучше, чем старое
В АН «Жилфонд» также подтвердили – спрос на доступное жилье есть. «Раньше молодая семья, у которой ещё не было хорошего капитала, могла себе позволить купить либо комнату, либо малосемейку. Сегодня появилась возможность купить пусть скромную, но зато отдельную квартиру» — комментирует руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Ольга Прушковская.
А спрос на хрущевки, по мнению Ольги, целиком и полностью зависит их месторасположения. В центре квартиры в этих домах всегда будут востребованы, в удаленных же районах покупатель предпочитает заехать в новое жилье.
Возвращаясь к вопросу заголовка, так будут ли «путинки»? Возможно, и будут, но еще не скоро. То значение, которое в это слово вкладывали журналисты, себя не оправдывает. На рынке в принципе падает средняя площадь приобретаемого жилья, сейчас она уже достигла 49,96 кв.м. Но, как говорит Игорь Поповский, в Нью-Йорке активное население с удовольствием живет в квартирах, площадью 8 квадратных метров. И все счастливы. А 18 «квадратов» – уже целые хоромы. Главное, чему следует уделить внимание – так это развитию социального пространства вокруг новых микрорайонов, чтобы не случилось той самой деградации. Ведь сносить плохие кварталы, как это делают за рубежом, у нас никто не будет.
Екатерина Соловьева
Фото: nblight.tmweb.ru
