Не секрет, что главным должником по арендной плате с подачи ряда общественников и депутатов в СМИ называют ГК «Дискус». Но так ли здесь все однозначно и безапелляционно? И кто из конкурентов под шумок нападок успевает набивать собственные карманы за счет сравнительно законного способа вывода в собственность городской земли с шикарным дисконтом?
Земельный схематоз
В законодательной власти есть целая группа лоббистов ГК «Стрижи» — совладелец группы депутат заксобрания Илья Поляков и тройка «стрижат» из горсовета во главе с Игорем Украинцевым. Претендующая на лидерство в строительной отрасли города группа не чурается крайне циничных схем обогащения, а удачливое попадание проектов этой компании в городские инфраструктурные программы наводит на мысль, что некоторые перед законом у нас все-таки равнее.
Чего стоит только история ЖК «Булгаков» в Саду Кирова. Еще не так давно покрытые зеленью 86 соток земли в историческом центре левобережья достались «Стрижам» за бросовые 8 млн 349 тысяч 900 рублей, т. е. меньше, чем за 100 тысяч за сотку. При том, что только кадастровая (рыночная как правило значительно выше) стоимость этого земельного участка на момент его приватизации в начале 2019 года составляла 50,8 млн рублей. Это в шесть раз больше. Как такое получилось? Очень просто — формально застройщик покупал землю под социальный объект, а значит — ему полагается 85-процентный дисконт. Этим объектом был здесь «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК) — небольшое здание, изначально построенное как первые два этажа будущей высотки и по своему спортивному назначению не отработавшее ни дня.
После через городской совет «Стрижи» проводят решение о перезонировании участка, получив возможность строить на нем почти все, что угодно. А затем получают разрешение на реконструкцию (!) ФОКа в жилую высотку.
«Экономическая модель эксплуатации объекта в данном исполнении имела отрицательную рентабельность, было принято решение о реконструкции построенного объекта в жилой дом», — объявили «Стрижи» в прессе (цит. по НГС).
Еще бы — где ФОК, а где жилая высотка, которая сулила компании выручку в миллиард рублей, и это в ценах 2019 года! Меж тем, по оценкам экспертов, выдача разрешения на реконструкцию физкультурно-оздоровительного центра принесла городу убытки в 100 млн рублей.
А жилой дом на Кошурникова? ЖК «Пифагор» построен по схожей схеме — строится подземная автостоянка как капитальный объект, вводится в эксплуатацию и ни дня не работает. Дальше «Стрижи» получают разрешение на реконструкцию объекта, и вот пожалуйте — два жилых 23-этажных дома!
Так кто на самом деле задолжал городу за аренду земли? Если депутат Илья Поляков радеет за наполнение городской казны, а он, безусловно, публично всегда за рост доходов города, то почему бы ему не сделать широкий жест — добровольно вернуть в бюджет разницу стоимости аренды земельных участков от спортцентра с парковкой и тремя жилыми домами…
Некоторые равнее
Но дело не ограничивается земельными схемами. Участники рынка нередко задаются вопросом — почему блага из общего котла тянутся в отдельный микрорайон? Город активно вкладывается в обеспечение «Стрижей» объектами дорожной инфраструктуры — строительство автодорог откусило от бюджета города более 800 млн рублей.
Кроме того, строящиеся и реконструируемые объекты водоснабжения и водоотведения для ГК «Стрижи» (около 150 тысяч квадратных метров жилья) включены в инвестиционную программу МУП «Горводоканал». А ведь объекты программы строятся за счет оплаты всеми инвесторами-застройщиками тарифа на техническое присоединение.
Инвестпрограмма развития сети водоснабжения и водоотведения жилых домов, к примеру, Южно-Чемского и Плющихинского жилмассивов (в общей сложности более полутора миллионов квадратных метров жилья), где застройщиком выступает «Дискус», такими объемами похвастать не может.
Далее — протокол об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в Кировском районе сообщает о технических условиях подключения объектов к инженерным сетям. Электроснабжение Южно-Чемского микрорайона возможно только после сооружения и ввода в эксплуатацию ПС «Левобережная», срок строительства — 2011 год, теплоснабжение участка — после строительства газовой котельной, сроки сооружения: 2011 – 2015 годы.
Но ни ПС «Левобережная», ни газовая котельная построены не были. При этом к 2015 году на Южно-Чемском уже было возведено 86 домов, которые не могли быть своевременно введены в эксплуатацию, поскольку нельзя было подключить объекты к теплу и электричеству — отсутствовала техническая возможность! Как итог — колоссальные непредвиденные капвложения на строительство объектов энергетики для жилмассива Просторный и образование задолженности за аренду земельного участка.
Мэрия подает на застройщика в суд. Конфликт стараниями конкурентов раскручивается в СМИ. Формируется общественное мнение о том, что «Дискус» чуть ли не единственный злостный неплательщик и в то же время чуть ли не единственный получатель преференций от города в связи с возмещенными по судебному решению затратами за построенную дорогу на Плющихинском жилмассиве.
Ну, во-первых, практика возмещения затрат частной компании на создание городской инфраструктуры отнюдь не нова. Просторный и Плющихинский жилмассивы — не единственные в городе площадки комплексного освоения — и «КПД Газстрой», и «Энергомонтаж» точно так же через суд возмещали свои средства за дороги, построенные ими на Родники и Чистую слободу. Однако громких расследований и разоблачений по этим поводам в СМИ не наблюдалось.
А во-вторых, нужно внимательнее присмотреться к разоблачителям. К примеру, о должнике-«Дискусе» пишет издание «Центр деловой жизни», рассказывая о якобы имеющих место быть «договорняках» «Дискуса» с мэрией. Однако следует учесть, что в мае 2019 года Арбитражный суд Новосибирской области уже признавал такие сведения из публикации издания «недействительными и порочащими деловую репутацию» юрлиц компании. Решение устояло в апелляции.
Только цифры
И, если посмотреть на цифры, то это судебное решение вовсе не удивительно.
Согласно письму департамента земельных и имущественных отношений мэрии (есть у НДН.инфо), всего в 2020 году в бюджет города поступило 364,7 млн рублей по всем договорам аренды всех земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.
Крупнейшие застройщики, включая ГК «Стрижи», «Вира-Строй», «КПД Газстрой», «Энергомонтаж», «Сибирь» — на эти цели направили 156,4 млн рублей. Еще раз заострим внимание на «Стрижах». В 2020 году компания перечислила в бюджет арендную плату в размере 8,19 млн рублей. При этом в прошлом году застройщик занял третье место по вводу жилых домов — 68,8 тысячи кв. м. А в этом году, по данным «Единого ресурса застройщиков», лидирует с промежуточным результатом в 56,4 тысячи кв. м.
В то же время компании «Дискус» в 2020 году начислено 223 млн рублей по договорам аренды земельных участков при объеме ввода жилья в том же году — 41,2 тысячи кв. м.
Возможно, дело объясняется площадью домов, которые позволено построить на предоставленных земельных участках? Но по данным Сибирского портала новостроек и недвижимости, все эти же компании являются лидерами по объему сданного в 2020 году жилья.
Почему же размер арендной платы за земельные участки под жилищное строительство, начисленный одной компании, сопоставим с размером таких же платежей всех застройщиков города и превышает совокупный размер платежей пятерки крупных застройщиков?..
А, начиная с 2014 года «Дискус» заплатил в бюджет города 1 млрд 159 млн рублей. Есть ли кто из участников рынка, уплативший бОльшую сумму…
