Активная зима
К началу марта рынок первичной недвижимости Москвы подходил с оптимистичными показателями. Цены на недвижимость во всех классах продолжали планомерно расти из квартала в квартал, а предложение – сокращаться: в январе эксперты «Циан.Аналитика» зафиксировали рекордный для января объем продаж за все время, было заключено более 12 тыс. ДДУ. Февраль не отставал: в массовом сегменте, по данным «Метриум», цены выросли на 5% за месяц, а предложение – еще сократилось. По оценке, «Инком-Недвижимость» спрос в пределах месяца взлетел на 56% после повышения Центробанком ключевой ставки.
Однако март изменил ожидания застройщиков: на рынке появились два разнонаправленных тренда. По оценке аналитиков «Коллиерз Интернешнл», спрос на массовое жилье в новостройках сократился в первом квартале на 15%, а цены по итогам трех месяцев выросли всего на 6%, что ниже инфляции. В то же время элитная недвижимость показывает противоположные результаты: рост цен на 19% и рекордно низкое предложение за последние годы.
На что смотреть покупателю
Выбирая на текущем рынке среди различных жилых комплексов Москвы, покупатели теперь учитывают фактор, который раньше не был столь приоритетным, – это стадия готовности объекта. Сейчас в Москве, согласно открытым данным ЦИАН, предлагается более 300 новостроек с корпусами со сроком сдачи в 2022 году. Проекты со скорым сроком сдачи уже, как правило, не только профинансированы в полном объеме, но и имеют закупленный запас материалов: поставки по ним уже либо завершились, либо завершаются сейчас еще на условиях старых контрактов. Менее чем за год до окончания срока строительства в объекте уже установлено лифтовое оборудование, определены и законтрактованы отделочные материалы, возведен монолит, выполнена кровля и завершается выполнение фасадов. Но покупка на финише строительства жилья в массовом сегменте может привести сейчас к значительной переплате из-за разогнанных высоким спросом февраля цен.
Для проектов, находящихся на средней стадии готовности, в текущей ситуации возникают риски, связанные с ограничением поставок оборудования и отделочных материалов, которые традиционно ввозились из Европы. По этим объектам сейчас девелоперам приходится предпринимать наибольший объем проектных изменений. Это может привести к задержкам в передаче ключей и изменениям спецификации по конкретным позициям материалов. Особенному риску подвержены объекты в классах комфорт и бизнес. Граница в качестве этих объектов стирается, ценник формирует преимущественно расположение – поэтому есть высокая вероятность, что и в классе бизнес в таких объектах появятся российские аналоги, а сжатые сроки перепроектирования не позволят подобрать качественные варианты.
Стабильны при этом объекты элитной недвижимости. Дело в том, что в элитном жилье качество продукта традиционно было основным приоритетом при выборе клиентов, поэтому позволить себе оптимизацию здесь девелоперы просто не могут, чтобы не потерять и так ограниченный круг покупателей. При этом на стадии котлована в таких проектах есть возможность планирования изменений цепочек поставок привычных уже выбранных материалов или же тщательно выбрать такие аналоги, которые позволят улучшить качество объекта, а не потерять его.
Таким образом, приобретение элитного жилья сейчас в принципе безопаснее всего на любой стадии – а на начальной стадии еще и выгоднее. Стремясь вложить в недвижимость, разумнее всего выбрать одну элитную квартиру или апартаменты в Москве вместо нескольких лотов в бюджетных новостройках. В высококлассном сегменте жилья девелоперы наиболее застрахованы от внешних рисков и при необходимости могут принимать решения не в ущерб проекту. Это, кстати, уже приняли на вооружение инвесторы из арабских стран, чей интерес с момента ввода санкций возрос к покупке дорогого жилья в столице в несколько раз.
Поэтому, если вы планируете сохранить деньги в недвижимости, обратить внимание на интересующие проекты будет разумнее именно сейчас, пока есть возможность для выбора среди наиболее привлекательных лотов.
