Согласны на минимум прибыли
В Новосибирске функционирует более 100 торговых центров. Казалось бы, горожанам есть, где разгуляться: на 1000 жителей приходится 1200 квадратных метров торговых площадей. Количество более чем достаточное. А вот качественных площадок не так много, всего шесть: ТЦ «Мега», ТРК «Ройал Парк», ТЦ «Сибирский молл», МФК «Сан-Сити», ТРЦ «Аура» и открывшийся не так давно ТРЦ «Галерея Новосибирск».
Компании, управляющие торговыми центрами, заявляют, что наполненность ТЦ находится на уровне 100%. Но эксперты отмечают падение посетительского трафика. Покупательская способность новосибирцев, как и большинства россиян, снизилась. Спрос сместился в сторону эконом-сегмента. А товары и услуги торговых центров перестали соответствовать требованиям времени.
Несмотря на падение покупательского трафика арендаторы не спешат покидать насиженные в торговых центрах места и диктуют свои условия собственнику, считает генеральный директор компании М1 Solutions Марат Манасян: «Собственники соглашаются на условия арендаторов, чтобы удержать их и получить хотя бы минимальную, но прибыль. Однако цепочка неоправданных экономическими условиями действий приводит к тому, что доход теряют и те, и другие. При этом собственник теряет и целевую аудиторию». Ситуацию можно исправить, уверен эксперт, главное — понять новые предпочтения посетителей. И здесь необходим комплекс мер.
Проблема в отсутствии концепции
Ситуация с коммерческой недвижимостью стала более отрезвляющей, считает владелец и директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate Александр Назаров. Многие собственники стали иначе смотреть на рынок, спрос и формирование цены:
«Многие стали гораздо гибче, причем какой-либо паники по-прежнему нет, как и неоправданных снижений цен. Жестче стали арендаторы, желающие получить площади по совершенно другой цене, отличной от годовой давности. Перестройка рынка коммерческой недвижимости сейчас идет менее болезненно в сравнении с прошлым кризисом, зарождается гибкость к снижению цен».
Назаров также отметил, что ТЦ первой пятерки менее подвержены влиянию экономики. Страдают ТЦ второй категории, где на первом месте стоит финансовая составляющая, а концептуальному моменту должного внимания не уделяется.
Главное не качество, а количество
Экономика торговых центров раньше складывалась из арендной платы и других доходов, считает директор по развитию компании «ДНИ групп», специалист по коммерческой недвижимости Игорь Рылов. Сейчас же арендаторы предлагают собственнику делить с ними риски и перейти на фиксированную ставку аренды:
«Если раньше можно было спокойно спрогнозировать доход торгового центра исходя из условий договоров аренды, то сегодня это сделать затруднительно. Все зависит от оборота арендатора. Торговые центры сегодня теряют доходы», — отмечает эксперт.
Крупные ТЦ — «Аура», «Мега», «Сибирский молл», «Сан-Сити» — потери доходов ощущают несильно. Показатели снижаются всего на 2–3 %. Сохранить трафик им позволяют кинотеатры, аттракционы и различные мероприятия, которые привлекают большое число людей. Вопрос в другом: как этот трафик распределится внутри торгового центра, и будут ли люди покупать?
«Крупными торговыми центрами, как правило, управляет команда сильных менеджеров. Они заранее планируют мероприятия — конкурсы красоты, фестивали и так далее. Все для того, чтобы люди пришли. Но при этом внимание уделяется не качеству трафика, а его количеству», — считает Игорь Рылов.
Такие ТЦ, как «Континент» или «Мегас», выживают за счет продуктовой составляющей. «У них проблема оттока есть, но посещаемость держится на супермаркетах. Продукты будут покупать всегда. Единственное, что может произойти — изменится стоимость среднего чека. Но посетителей от этого меньше не станет», — говорит эксперт, добавляя, что хуже всего дела обстоят у ЦУМа и ГУМа, которые превратились в магазины стрит-ритейла и не обладают ни продуктовыми точками, ни кинотеатрами, ни развлекательными площадками.
Не до торговых центров
Александр Назаров уверен, к строительству торговых центров нужно подходить обдуманно: «Однозначного мнения по этому поводу у меня нет. Кто-то говорит про кризис и снижение покупательской способности. Кто-то наоборот, что потенциал есть. Если начинать строить торговый центр сейчас, то откроется он года через три. А что произойдет за это время? Может все будет хорошо или наоборот все плохо, никто сказать не может. Ясно одно — строить бездумно очередную коробку с пулом арендаторов и покупателей — это преступление. Новосибирску сейчас нужны более концептуальные объекты».
Игорь Рылов считает, что возведение новых ТЦ сейчас неоправданно: «Это большой риск. Покупательская способность снижается и новым ТЦ придется делить падающий рынок с уже имеющимися. Многие проекты сейчас стоят. Доходы населения расти не будут, а внутри семьи они перераспределились в сторону продуктов питания. Затем идут коммунальные расходы, оплата кредитов, здоровье, потом только одежда и долгосрочные продукты. Рынок одежды просел на 19%, электроники — на 30%, автомобильный — на 50%. Это говорит о том, что люди не вкладывают в долгосрочные проекты, из богатого сегмента уходят в более дешевый. Поэтому сейчас не до торговых центров».
Александр Ярошевский
Фото автора
