Дома строят, цены на квартиры падают
Строительный рынок – это рынок «длинного» рубля. Продажи квартир в строящихся домах, ввод нового жилья – все это растягивается на месяцы и годы. Соответственно и кризисные явления в экономике здесь отражаются не сразу, а постепенно.
По данным Новосибирскстата, за первое полугодие в регионе введено более 1,1 млн кв м жилья. Это на 39% больше прошлогодних показателей и составляет почти 60% от годового плана. Жилье в основном строится в Новосибирске. На начало июля в городе сдано более 785 тысяч квадратов жилья, большая часть – многоэтажное жилье. Всего в 2015 г в области планируется ввести около 1,9 млн кв м жилья.
«Ту ситуацию, которая наблюдалась в стране и в отрасли на протяжении нескольких месяцев, не совсем корректно называть кризисом. Колебания в экономике, действительно, происходили, но нет ни одного из параметров, которые были бы характерны понятию «кризис». Ситуация на рынке стабилизировалась еще весной. Конечно, за время турбулентности рынок сузился, но это оказалось критичным лишь для малых компаний. Те, кто исповедовал системный подход и долгосрочное планирование, чувствуют себя так же уверенно, как и прежде. У нас масштаб планов не уменьшился», — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.
По его мнению «рыночная турбулентность оказала воспитательное влияние на потребителей и застройщиков». Первые стали избирательнее, предпочитают инвестиции в долгосрочную недвижимость. Вторые стали больше уделять внимание качеству создаваемой среды. «Застройщики стали думать больше о технологии проживания в квартире, эстетике фасада, малых архитектурных форм, о том, насколько удобна и комфортна не только планировка квартиры, но и территория рядом с домом», — уверяет собеседник НДН.инфо
Динар Зарилов отмечает, что люди, как и прежде, считают квартиры одним из надежных способов вложений. Его точку зрения разделяют и другие крупные игроки на рынке продажи недвижимости.
«Кризис коснулся больше мелких агентств недвижимости. В любые времена люди продают и покупают жилье. У нас десятки договоров с застройщиками, огромная клиентская база, и потому проблем с подбором и продажей квартир нет», — рассказали в Центральном агентстве недвижимости.
«Мы отмечаем, что клиенты начинают более внимательно присматриваться к предложениям. На первый план выходит надежность компании. То есть, если при покупке жилья в формате так называемого «хард-эконома» человек сначала смотрит на стоимость, затем на локацию и на застройщика, то в формате «эконом-комфорт» он мыслит иначе – сначала выбирает застройщика, а затем учитывает локацию и стоимость. Т.е. цена отодвигается на второй план: лучше заплатить немного дороже, но не попасть в долгострой», — делится Динар Зарипов.
С ними не согласны мелкие игроки. «Рынок пуст. Дома строим, но продавать их некому. Денег у людей нет, — сетует директор небольшой строительной компании Владимир Зарубин. – Покупатели боятся вкладывать средства в строящиеся дома – слишком большой риск нарваться на долгострой».
По данным регионального управления Росреестра, в 2015 году интерес к новостройкам у покупателей снизился. За первых пять месяцев заключено около 14,4 тысячи договоров долевого участия, что на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Между тем, риэлторы отмечают падение цен на квартиры. Снижение колеблется в пределах 0,88 — 10%. Сейчас средняя цена квадратного метра жилья в Новосибирске составляет 65,7 тысячи рублей. Падение задело в основном рынок вторичного жилья, но зацепило и новостройки.
«Застройщик расплачивается со мной квартирами. Чтобы расплатиться с рабочими и купить строительные материалы, мне нужно эти квартиры продать. Две из них висят уже с прошлого года. Цены на них снизили, а продать все равно не можем», — делится Владимир Зарубин.
Ипотека уходит, приходит бартер
По данным регионального Росреестра, за первые пять месяцев 2015 года было зафиксировано около 18,5 тысячи сделок с привлечением ипотечных займов что на 28% меньше, чем за прошлогодний аналогичный период.
Снижение интереса к ипотеке объясняется высокими процентными ставками. Сейчас большинство банков дают займ под 14-15%. Но, как отмечают эксперты, кредитуют граждан банки весьма неохотно, опасаясь, что деньги попросту не вернут. С начала года и банковские службы безопасности, и служба судебных приставов отмечает рост кредитной задолженности населения перед банками – люди берут деньги под любой процент, и не возвращают.
«У этого явления есть две причины. Объективная – многие брали кредит в тот момент, когда у них была стабильная работа и высокий доход. Неожиданно их сокращают, работы нет, кредит платить нечем. И вторая – банальное мошенничество под прикрытием кризиса. Люди берут деньги, но возвращать их не торопятся», — отмечают сотрудники одного из коллекторских агентств.
На смену ипотеке приходит бартер. Снизившиеся в цене квартиры готовы менять на земельные участки, дачи, другие квартиры или даже на автомобили престижных марок.
В начале июля на одном из порталов появилось объявление «Срочный обмен одной или двух квартир-студий в новостройке на автомобиль». Оказалось, что одному из сотрудников компании-подрядчика понадобилась машина. Компания пошла на встречу, и разместила объявление приобретении автомобиля Mersedes E-class или Toyota Camry в обмен на две студии по 29 кв м в строящемся доме на улице Чукотской.
Риэлторы отмечают, что обмен жилья на машины – это пока еще исключение, нежели правило. Чаще покупатели меняют дачи, земельные участки и другие квартиры. Причина – отсутствие денег на рынке. С этим согласны и крупные агентства недвижимости, и небольшие риэлторские конторы.
«Ипотеку берут реже – слишком дорого. Люди, готовые за наличность купить жилье, приходят к нам все реже. Сейчас все чаще заключаются обменные сделки – когда продают свою квартиру и покупают другую», — рассказала сотрудница небольшого агентства недвижимости Екатерина.
Все чаще цепочки перепродаж вовлекают в себя все большое количество участников. В среднем сейчас обменные цепочки включают в себя четыре-пять звеньев и длятся до двух лет.
По мнению аналитиков, чтобы исправить ситуацию необходимо ввести ипотеку на уровне 9-9,5%. Это решение позволит людям снова брать займы и покупать жилье, насыщая строительный рынок деньгами.
Кризис как повод снизить качество
В таких условиях ряд застройщиков, вопреки утверждению Зарипова, идет на снижение качества жилья. Проблема качества новостроек возникла не вчера. Многие подрядчики из желания сэкономить приобретают дешевые и некачественные строительные материалы.
«Нельзя сказать, что в Новосибирской области сейчас нет производства стройматериалов. У нас производят лакокрасочные материалы, производят цемент, производят кирпич. Много производят. Но недобросовестные компании предпочитают купить некачественные, но дешевые материалы», — комментирует Владимир Зарубин.
Особенно падки на дешевые материалы небольшие компании, пытающиеся сэкономить на всем. Более крупные компании устраивают конкурсы и аукционы на право поставки им стройматериалов.
«Проводим открытые тендеры по выбору партнеров. Отбор проходит на основе комплекса показателей. Это в том числе опыт участия компании в крупных проектах, высокое качество работ, стоимость производства и поставки», — рассказывает Динар Зарипов.
Но даже такой подход не всегда является залогом того, что квартира в новостройке будет полностью безопасна и уютна. Основные проблемы новостроек – некачественный монтаж окон и дверей, проблемы с проводкой, промерзание стен и плохая отделка квартир.
Вместо заключения
Проблемы, с которыми столкнулся строительный рынок, появились не сегодня. Кризис сделал их более яркими. Последние годы перед кризисом рынок активно насыщался ипотечными кредитами. Объемы жилья, купленного взаймы, росли как на дрожжах. С ухудшением финансовой ситуации количество выданных кредитов резко уменьшилось. Хуже стали платить по уже взятым кредитам. Банки забили тревогу и перестали давать кредиты застройщикам.
«На ипотечной игле сидели все. И мы, и более крупные игроки. Кризис показал, что ипотека, и вообще кредиты, — это своеобразная ловушка: товар получаешь сейчас, а платишь за него потом. Но сказка не могла длиться вечно», — считает Владимир Зарубин.
По мнению экспертов, 2015 год – это только начало. Еще остались запасы с прошлых лет. Кто-то достраивает уже оплаченное жилье, кто-то распродает построенное. Компании играют ценами, обменивают жилье, но все понимают, что это затишье. Ряд застройщиков за последние три-четыре месяца не смогли продать ни одной квартиры.
Юрий Шаровский
Фото: НДН.инфо
