Но выяснилось, что на строительство на самых выгодных с коммерческой точки зрения земельных участках застройщики идут весьма неохотно, если это связано с ликвидацией старых малоэтажек. В Новосибирске на таких условиях готовы работать не более пяти компаний. В чем заключаются подводные камни освоения площадок на местах ветхих домов, корреспондент НДН-инфо поинтересовалась у руководителей двух крупных строительных компаний Новосибирска.
Система противостояния
Как правило, застройщики, приходя на территории ветхого жилья, сталкиваются с антагонизмом самих жителей. Они привыкли к своему образу жизни и жалкому существованию на насиженном месте, и их не особо волнует, что они переедут из лачуг в благоустроенные квартиры. Гораздо больший интерес вызывает то, насколько застройщик тут обогатится. Эта реакция отторжения перекрывает благие перспективы обустройства. «Это наша земля, мало ли, что город решил нас переселить?! – возмущаются многие. – Наше мнение по этому поводу никто не спросил. Нам и тут хорошо».
«Для реализации программы расселения из ветхого и аварийного фонда нам нужна помощь со стороны государства. Хотя бы в части пропаганды, – объяснил президент ГК SKY GROUP, гендиректор ООО «Поликом» Владимир Литвинов. – Чтобы донести до сознания жителей таких хрущоб, что это делается для безопасности и улучшения их же качества жизни».
Мобильные пенсионеры
Оказывается, самые активные в плане расселения – пенсионеры. Они с оптимизмом и доверчивостью относятся к действиям застройщиков, содействующих их переезду из старых домов. Люди преклонного возраста мечтают остаток своих лет прожить в комфортных условиях. «Но к каждому представителю этой «старой гвардии» нужен индивидуальный подход, – заметил Владимир Литвинов. – Если их пожелания к новому жилью в мерах разумного, то иногда лучше пойти им навстречу, чтобы своевременно начать строительство и, соответственно, продажи. Ведь с началом зимы все подготовительные строительные работы могут замедлиться».
Правовая безграмотность населения
Процентов 50 контингента, проживающего в бараках, совершенно не знает ни своих прав, ни своих обязанностей, подчеркнул президент SKY GROUP. С одной стороны, при переселении в квартиры они требуют гораздо большей площади, прописав к себе многочисленных родственников. С другой – имеют многолетние задолженности за коммунальные услуги: «Мы вынуждены обращаться в суды, чтобы в дальнейшем по исполнительному листу судебные приставы могли взыскивать задолженности с таких граждан. Кстати, вся эта задолженность перечисляется в городской бюджет».
Нередко самим застройщикам приходится восстанавливать документы, утерянные собственниками бараков. Ездить к находящимся в местах лишения свободы для подписания доверенности на оформление документов. «Отсидев срок, они возвращаются в свой дом – благоустроенную квартиру, – заметил Владимир Литвинов. – Хотя считаю, что защищать граждан – прямая функция муниципалитета».
Риелторские хитросплетения
Козни решившим осваивать территории, заполненные прохудившимися домами, строят и некоторые специалисты агентств недвижимости. «Их процентов 10–15 от общего количества», – уточнил Литвинов. Узнав о предстоящем расселении из ветхого фонда, они опережают застройщика и скупают комнаты в бараках (их цена в районе – 300 тысяч рублей), предоставляя взамен собственнику аналогичное жилье, до которого очередь на снос дойдет не скоро. А затем «черные риелторы» диктуют застройщику свои условия. «Они требуют взамен убогих комнат однокомнатные квартиры, пытаясь оперировать правами, прописанными в законодательстве, – рассказал руководитель ООО «Поликом». – Это приводит к борьбе между юристами агентства недвижимости и строительной компании. Если идти на поводу у таких маклеров, то за год у них может быть 300%-ная рентабельность».
Но не только риелторы, но и муниципальные органы – Комитет по ЖКХ и энергетике – подключились к расселению из ветхого фонда. «Я сам об этом недавно узнал, – продолжил Владимир Литвинов. – Причем занимаются этим не очень грамотно. Освободив небольшое поле, на этом месте строят одноподъездную пятиэтажку (более длинная туда не войдет). А потом эта территория выбивается из канонов генплана: структура нарушена – и проект под другие здания уже невозможен».
Назад, в бараки
Но не всем переселенцам из обветшалых домов суждено до конца своих дней прожить в благоустроенных квартирах. Вскоре после новоселья к ним наведываются пронырливые риелторы, предлагая за невысокую цену купить их квартиру, а взамен предоставить им халупу: «Ее скоро снесут, и тебя опять переселят в нормальное жилье», – обещают маклеры, хотя снос данной избушки запланирован на очень отдаленное время. Такие уговоры эффективно действуют на людей, потерявших себя, так называемых асоциальных элементов. Они за бесценок продают предоставленные им застройщиком квартиры, вновь переезжают в бараки, а полученные деньги пропивают или спускают сквозь пальцы. «Я переселил около полутора тысяч граждан. Порядка 40 % из них вернулись к тому, от чего ушли, – к баракам», – подтвердил Владимир Литвинов.
Эффективность коврового сноса
Компании отрабатывают различные пути удобного решения с переселением граждан. Так, в ООО «Поликом» ввели технологию сноса двух-трех домов одновременно. И на этот освобожденный участок земли архитекторы готовят проект. А потом на этой небольшой площадке начинается строительство. Такая система «коврового сноса» дает застройщику возможность начать продажи в новом строительном объекте и получать прибыль для дальнейшего расселения жильцов, уже с других площадок. Но в законодательстве в этом плане есть недочеты, касающиеся оптовой застройки, считает Литвинов. Например, если застройщик хочет приобрести участок площадью 10 гектаров, он вначале должен полностью освободить от ветхих домов эту территорию и расселить всех жильцов – за свой счет либо по программе сотрудничества с мэрией (50Х50, 40Х60,70Х30). Но реализация такой схемы слишком затратна. «Она не по карману никому, – уверен Владимир Литвинов. – Я бы предложил внести в закон поправку: снос и расселение разделить на этапы. Расселили жителей 1-й очереди – начали строительство. Но чтобы потом можно было получить разрешение на снос и строительство дома на соседней территории».
История начала 2000-х
Компания «Роснефтегазстрой-Академинвест» была готова приступить к сносу бараков еще в начале века. Этими времянками пользовались первые строители Новосибирского научного центра. «Роснефтегазстрой-Академинвест» разработала программу реконструкции нижней зоны Академгородка со сносом ветхих брусчатых домов, которая была одобрена еще в середине мая 2005 года на общем собрании СО РАН и согласована с администрацией Советского района и Новосибирской мэрией, рассказал председатель совета директоров ЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест» Вячеслав Набивич: «Отмечу, что из 47 домов 38 числились на балансе ГУП ЖКХ СО РАН, а остальные 9 – на балансе мэрии. Все перечисленные дома были признаны ветхими, непригодными для проживания на межведомственной комиссии еще 26 января 2006 года».
Компания начала работу с территории по улицам Рубиновой, Истринской и Российской. Построили многоэтажку на 162 квартиры по адресу Рубиновая, 4, и переселили в нее 96 семей – жителей из шести бараков. Проблемы не заставили себя ждать. Как только довольные новоселы обустроились, все забыли свои обещания по содействию скорейшему сносу бараков. Управление имущества СО РАН не подписало договоры мены и отправило застройщика решать свои вопросы в Росимущество. «С этого момента начались наши хождения по мукам. На это ушло три года – для строительной компании это огромные потери, – с сожалением отметил Вячеслав Набивич.
– К строительству на месте этих шести бараков мы приступили только в 2011 году, – продолжил он. – В этом месяце (июне) наконец-то сдаем современную высотку с подземными парковками».
Наперекос согласованным документам
Второй очередью программы предполагалось строительство еще двух многоэтажек по улице Шатурской для расселения жителей из 12 брусчатых домов. Но ей не суждено было сбыться. СО РАН и «Сибакадемстрой» «СО РАН вторглись в живую программу реконструкции нижней зоны. Они аргументировали благой идеей – построить жилье для молодых ученых, – вспомнил прошлые перипетии Вячеслав Набивич. – И что в итоге? «Сибакадемстрой» возвел для СО РАН четыре дома, в которых были нарушения градостроительных норм. При этом не было снесено ни одного брусчатого дома, а соответственно, не произошло расселения в благоустроенные квартиры жильцов из домов, признанных непригодными для проживания. И все же на президиуме СО РАН была утверждена собственная программа сноса ветхого жилья. Это было еще в августе 2007 года. До сих пор к реализации программы даже не приступали».
С мэрией иметь дела надежнее, чем с научным сообществом
Сейчас «Роснефтегазстрой-Академинвест» и не смотрит в сторону домов, находящихся на балансе ГУП ЖКХ СО РАН. Согласно договоренности с новосибирской мэрией компания осваивает территорию на улицах Океанской – Вяземской и улице Иванова. «Там дома на балансе мэрии. Так что порядка больше будет, – считает Вячеслав Набивич. – Да и мэрия будет участвовать в этой программе 30%-ным софинансированием».
В Академгородке «Роснефтегазстрой-Академинвест» – единственная компания, работающая с ветхим и аварийным жильем. «Желающих больше нет, так как это накладно, – подтверждает Вячеслав Набивич. – Мы на изыскания, проектирования, согласования и экспертизы затрачиваем времени в два раза больше, чем строим дом».
В Новосибирске застройщиков, работающих в этом сегменте, тоже можно сосчитать по пальцам. И даже с учетом стимулирования этой области со стороны местных властей реализация данной задумки весьма затруднительна. В первую очередь это объясняется большим количеством аварийного фонда. «Программу уже неоднократно продлевали – с 2012 года до 2020-го, а потом и до 2025-го. Но конца-края не видно. Так что до сноса хрущевок в Новосибирске вряд ли дойдет очередь. Тут бы с ветхим жильем разобраться. Считаю, что эту программу продлят еще и неоднократно», – резюмировал Владимир Литвинов.
Фото Михаила Тумайкина
Эльвира Корченко
