Требовать изъятия и продажи квартиры в таком порядке банк вправе только при систематическом нарушении со стороны должника — просрочки внесения платежей более трех раз за год. Даже если каждая просрочка была незначительна.
Внесудебное взыскание на жилье может быть обращено, если с должником заключено соответствующее соглашение. Если его нет — банк действует по старой схеме — через суд. И препятствовать этому процессу — значит нажить себе серьезные проблемы. Риск оказаться на улице задолго до момента госрегистрации прекращения права собственности возрастает в разы.
Но всегда ли банкам выгодно идти на такие меры? Ведь прервать договор для них — значит потерять клиентов.
Выход есть. Нужно пойти на переговоры с банком. Если материальные трудности временные, то, скорее всего, банк пойдет навстречу клиенту. И изменит график платежей. Но если источник дохода потерян надолго, то придется продавать жилье. В любом случае эти вопросы решаются индивидуально.
Большинство кредитных организаций уклоняются от комментариев. При обращении за разъяснениями в «Россельхозбанк», «Уралсиб», «АльфаБанк» в ответ было получено молчание. Многие ссылаются лишь на то, что «будут придерживаться в своей деятельности закона».
В «ВТБ 24» считают, что данные изменения пока вряд ли окажут какое-либо значимое влияние на рынок ипотечного кредитования. «Любой внесудебный порядок взыскания залогов таит в себе серьезные юридические риски. Взыскание залога таким порядком может быть оспорено в суде, — считают специалисты «ВТБ 24», — именно поэтому наш банк изымает квартиры, находящиеся в залоге по договору ипотечного кредитования, исключительно на основании решения суда. Чаще всего ипотечные заемщики, оказавшиеся не в состоянии исполнять свои кредитные обязательства разрешают проблемы во внесудебном порядке, самостоятельно продавая недвижимость, находящуюся в залоге. Само собой, с разрешения банка, как держателя данного залога».
Адвокат Ольга Буковская тоже считает, что внесудебный порядок в отношении некоммерческого жилья не оправдан. «Квартира, приобретаемая физическим лицом для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — это особый объект, который требует особого подхода при регулировании правовых отношений, возникающих по договору залога. Во взаимоотношениях „банк — заемщик физическое лицо» банк выступает юридически сильной стороной. В этой связи должен быть обеспечен баланс интересов сторон. Такой баланс может обеспечить только суд, который должен установить наличие оснований для обращения взыскания на предмет залога».
Зам. директора Новосибирского филиала «Банка Москвы» Елена Зайцева придерживается иного мнения. Она считает, что у инициативы есть как положительные, так и отрицательные стороны: «Банк получит гарантию на возврат оставшейся части основного долга, после реализации квартиры или принятии ее на баланс. Но у банка не останется права требовать погашения неуплаченных процентов и штрафов. Страховая компания выплатит только оставшуюся непогашенную после реализации или принятия на баланс квартиры сумму просроченного основного долга (страхуется только сумма займа (основной долг). А в случае признания страховой организации банкротом банк и вовсе теряет право на возмещение оставшейся суммы не только процентов и штрафов, но и основного долга. Так как после реализации или принятия нереализованной квартиры на баланс обязательства между сторонами прекращаются».
Но не все так плохо как кажется. Поправки в закон дают заемщику право страховать кредит. Это не гарантия того, что банк не заберет квартиру. Но поможет при реализации жилья: если нет возможности погасить полную стоимость, разницу покроет страховая компания.
Воспользоваться этим правом или нет, дело сугубо личное. Но подписывая документы, гражданин берет на себя обязательства по погашению долга и всех платежей по договору. При возникновении сложной ситуации ответственность перед банком несет страховщик.
«В таком формате страхования можно провести примерную, но понятную аналогию с двумя видами автострахования — ОСАГО и КАСКО. Первый вид страхования позволяет автовладельцу получить возмещения в случае доказанной вины второго (третьего и т. д.) участника ДТП. — говорит Елена Зайцева. — КАСКО же гасит все риски, связанные с эксплуатацией авто при любой виновности или отсутствия второго участника ДТП».
«В целом нововведение со страхованием рисков достаточно позитивно для развития рынка ипотечного кредитования РФ, — считают в пресс-службе банка «ВТБ 24», — главное, что условия страхования данных рисков закрепляются законодательно и, как следствие, становятся прозрачными и понятными для всех игроков».
Наличие таких видов страхования может значительно снизить кредитные риски. А в перспективе будет способствовать снижению требований банков к размеру первоначального минимального платежа. И это хорошо, ведь ипотека станет доступной для многих. Людям не придется идти в еще один банк и брать кредит на первоначальный взнос.
«Страхование может быть эффективной мерой. — считает юрист Ольга Буковская. — Вместе с тем, ее эффективность зависит от проработки на законодательном уровне правил и условий страхования. Возможно, это будут единые для всех страховых компаний правила, предусматривающие конкретный перечень страховых случаев, а также оснований, по которым страховая компания вправе отказать в страховой выплате. Следует отметить, что при заключении кредитных договоров, обеспеченных залогом, используется страхование жизни и здоровья заемщика. Поэтому здесь роль играет не только правовое регулирование, но и добросовестность исполнения установленных законом требований».
Брать ипотеку или нет — каждый решает сам. Но перед походом в банк стоит еще раз подумать и просчитать все варианты. Ведь сегодня ты пан, а завтра — пропал. И если ипотека неизбежна, то стоит приобрести пакеты по страхованию жизни, на случай нетрудоспособности, инвалидности, лишения работы. Делать досрочные погашения. Снижать ежемесячный платеж. Одним словом обеспечить максимально быстрое закрытие своих обязательств перед банками.
Александр Ярошевский
Фото из открытых источников
Требовать изъятия и продажи квартиры в таком порядке банк вправе только при систематическом нарушении со стороны должника — просрочки внесения платежей более трех раз за год. Даже если каждая просрочка была незначительна.
Внесудебное взыскание на жилье может быть обращено, если с должником заключено соответствующее соглашение. Если его нет — банк действует по старой схеме — через суд. И препятствовать этому процессу — значит нажить себе серьезные проблемы. Риск оказаться на улице задолго до момента госрегистрации прекращения права собственности возрастает в разы.
Но всегда ли банкам выгодно идти на такие меры? Ведь прервать договор для них — значит потерять клиентов.
Выход есть. Нужно пойти на переговоры с банком. Если материальные трудности временные, то, скорее всего, банк пойдет навстречу клиенту. И изменит график платежей. Но если источник дохода потерян надолго, то придется продавать жилье. В любом случае эти вопросы решаются индивидуально.
Большинство кредитных организаций уклоняются от комментариев. При обращении за разъяснениями в «Россельхозбанк», «Уралсиб», «АльфаБанк» в ответ было получено молчание. Многие ссылаются лишь на то, что «будут придерживаться в своей деятельности закона».
В «ВТБ 24» считают, что данные изменения пока вряд ли окажут какое-либо значимое влияние на рынок ипотечного кредитования. «Любой внесудебный порядок взыскания залогов таит в себе серьезные юридические риски. Взыскание залога таким порядком может быть оспорено в суде, — считают специалисты «ВТБ 24», — именно поэтому наш банк изымает квартиры, находящиеся в залоге по договору ипотечного кредитования, исключительно на основании решения суда. Чаще всего ипотечные заемщики, оказавшиеся не в состоянии исполнять свои кредитные обязательства разрешают проблемы во внесудебном порядке, самостоятельно продавая недвижимость, находящуюся в залоге. Само собой, с разрешения банка, как держателя данного залога».
Адвокат Ольга Буковская тоже считает, что внесудебный порядок в отношении некоммерческого жилья не оправдан. «Квартира, приобретаемая физическим лицом для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — это особый объект, который требует особого подхода при регулировании правовых отношений, возникающих по договору залога. Во взаимоотношениях „банк — заемщик физическое лицо» банк выступает юридически сильной стороной. В этой связи должен быть обеспечен баланс интересов сторон. Такой баланс может обеспечить только суд, который должен установить наличие оснований для обращения взыскания на предмет залога».
Зам. директора Новосибирского филиала «Банка Москвы» Елена Зайцева придерживается иного мнения. Она считает, что у инициативы есть как положительные, так и отрицательные стороны: «Банк получит гарантию на возврат оставшейся части основного долга, после реализации квартиры или принятии ее на баланс. Но у банка не останется права требовать погашения неуплаченных процентов и штрафов. Страховая компания выплатит только оставшуюся непогашенную после реализации или принятия на баланс квартиры сумму просроченного основного долга (страхуется только сумма займа (основной долг). А в случае признания страховой организации банкротом банк и вовсе теряет право на возмещение оставшейся суммы не только процентов и штрафов, но и основного долга. Так как после реализации или принятия нереализованной квартиры на баланс обязательства между сторонами прекращаются».
Но не все так плохо как кажется. Поправки в закон дают заемщику право страховать кредит. Это не гарантия того, что банк не заберет квартиру. Но поможет при реализации жилья: если нет возможности погасить полную стоимость, разницу покроет страховая компания.
Воспользоваться этим правом или нет, дело сугубо личное. Но подписывая документы, гражданин берет на себя обязательства по погашению долга и всех платежей по договору. При возникновении сложной ситуации ответственность перед банком несет страховщик.
«В таком формате страхования можно провести примерную, но понятную аналогию с двумя видами автострахования — ОСАГО и КАСКО. Первый вид страхования позволяет автовладельцу получить возмещения в случае доказанной вины второго (третьего и т. д.) участника ДТП. — говорит Елена Зайцева. — КАСКО же гасит все риски, связанные с эксплуатацией авто при любой виновности или отсутствия второго участника ДТП».
«В целом нововведение со страхованием рисков достаточно позитивно для развития рынка ипотечного кредитования РФ, — считают в пресс-службе банка «ВТБ 24», — главное, что условия страхования данных рисков закрепляются законодательно и, как следствие, становятся прозрачными и понятными для всех игроков».
Наличие таких видов страхования может значительно снизить кредитные риски. А в перспективе будет способствовать снижению требований банков к размеру первоначального минимального платежа. И это хорошо, ведь ипотека станет доступной для многих. Людям не придется идти в еще один банк и брать кредит на первоначальный взнос.
«Страхование может быть эффективной мерой. — считает юрист Ольга Буковская. — Вместе с тем, ее эффективность зависит от проработки на законодательном уровне правил и условий страхования. Возможно, это будут единые для всех страховых компаний правила, предусматривающие конкретный перечень страховых случаев, а также оснований, по которым страховая компания вправе отказать в страховой выплате. Следует отметить, что при заключении кредитных договоров, обеспеченных залогом, используется страхование жизни и здоровья заемщика. Поэтому здесь роль играет не только правовое регулирование, но и добросовестность исполнения установленных законом требований».
Брать ипотеку или нет — каждый решает сам. Но перед походом в банк стоит еще раз подумать и просчитать все варианты. Ведь сегодня ты пан, а завтра — пропал. И если ипотека неизбежна, то стоит приобрести пакеты по страхованию жизни, на случай нетрудоспособности, инвалидности, лишения работы. Делать досрочные погашения. Снижать ежемесячный платеж. Одним словом обеспечить максимально быстрое закрытие своих обязательств перед банками.
Александр Ярошевский
Фото из открытых источников
